Ulovlig bruk av leid lokale - hvem har ansvaret og risikoen?

Offentligrettslige regler kan medføre at et leid lokale ikke lovlig kan brukes til det som er avtalt. Dette kan medføre store konsekvenser for partene i et leieforhold. Vår erfaring er at dette i økende grad er årsak til tvister i leieforhold.

nattklubb_inngang

Ett typetilfelle er hvor bruken er ulovlig, men uten at det får konsekvenser for leietakers bruk. Dette kan illustreres med Borgarting lagmannsretts dom av 31. mars 2009. Det var kun gitt tillatelse til at lokalet kunne brukes av én virksomhet. Leietakers virksomhet ble den andre i lokalet. Det var ikke utstedt noen pålegg og leietaker kunne faktisk sett bruke lokalet selv om bruken var ulovlig. Kan da leietaker rette krav mot utleier?

Et annet typetilfelle er hvor leietakers bruk faktisk blir hindret, typisk ved at leietaker på grunn av forhold ved lokalet ikke får tillatelser som er nødvendige til den avtalte bruken. Et eksempel er utleie til serveringssted, hvor leietaker trenger serveringsbevilling. Serveringsbevilling forutsetter både at kravene til virksomheten for å få bevillingen er tilstede, og at lokalet er regulert til den aktuelle bruken. Er lokalet regulert til annet formål, gis det først serveringsbevilling hvis kommunen godkjenner bruksendring. Dette kan ta tid, og utfallet kan være usikkert. Tiden det tar å få på plass en slik tillatelse koster uansett for den som må ta kostnaden med at lokalet står tomt. I hvilke tilfeller er dette utleiers ansvar, og når er det leietaker som må ta tapet? 

Mangel

Husleieloven § 2-17 fastsetter at når den avtalte bruk hindres av «bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak» er dette en mangel. Leietaker kan da – dersom vilkårene for øvrig er tilstede – kreve retting, prisavslag, erstatning og/eller ved vesentlig mislighold - heve kontrakten. Reglene om reklamasjon og utleiers retteadgang gjelder også for denne type mangler

For at det skal foreligge en mangel må «den avtalte» bruken «hindres». Både hel og delvis hindring av bruk rammes, men det ses bort fra bagatellmessige hindringer. Det er den «avtalte bruk» som må hindres. Dersom leietaker uten avtale endrer eller utvider bruken, har ikke utleier noe ansvar knyttet til dette. Det fremgår av lovens forarbeider at det også vil være en mangel hvor det «må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen». Dette gjelder gjennom hele leieforholdet. Dette innebærer at når endrede regler medfører at for eksempel brannsikkerheten må økes for at den avtalte bruk fortsatt skal være lovlig, vil utleier – etter loven – ha ansvaret for å gjennomføre dette.

Dette medfører at det ikke foreligger en mangel i det første typetilfellet i innledningen, hvor leietakers bruk ikke blir hindret selv om den er ulovlig. I saken for Borgarting lagmannsrett krevde leietaker å få slippe å betale leie så lenge lokalet ikke var godkjent for den avtalte bruk. Dette fikk ikke leietakeren medhold i, med den begrunnelse at den manglende tillatelsen ikke hadde fått konsekvenser for leietakers bruk av lokalet. Dette er i tråd med vilkåret om at bruken må være hindret for at det skal foreligge en mangel. 

I det andre eksempelet, hvor leietaker ikke får serveringsbevilling fordi lokalet ikke er godkjent for slik bruk, foreligger det en mangel etter husleieloven. Bruken blir her faktisk hindret. Et eksempel hvor dette ble resultatet er dom fra Frostating lagmannsrett av 21. november 2011.

Avtalte unntak

Husleieloven kan i næringsleieforhold fravikes på dette området, og det er ikke uvanlig at partene avtaler andre løsninger. Mest vanlig er det å la utleier ha ansvar og risiko for at lokalet kan brukes til det som er avtalt, og at leietaker har ansvar og risiko for å få på plass de tillatelser som er nødvendige for å drive sin virksomhet. Det vil også etter en slik avtale foreligge en mangel når bruksendring er nødvendig for å få serveringsbevilling. Usikkerheten knyttet til tidsbruk og økonomiske ressurser dette medfører, innebærer at et slikt mislighold som hovedregel må anses som vesentlig, og gi leietaker rett til å heve leieavtalen. Det var resultatet i den nevnte saken fra Frostating lagmannsrett. 

Selv om partene i utgangspunktet har frihet til å avtale løsninger på dette området nevnes at urimelige avtaler kan settes til side, jf. avtaleloven § 36, og at partene har en lojalitetsplikt. Det er videre utleier som har bevisbyrden for at mer av ansvaret knyttet til offentligrettslige forhold enn det som følger av loven er overført på leietaker.

Et spørsmål er om leietaker i de tilfeller hvor bruken ikke hindres, men hvor den er ulovlig, skal kunne «tvinges» til å bruke lokalet ulovlig. Leietaker har ikke en rett etter husleieloven til å fri seg fra avtalen i et slikt tilfelle, og et slikt resultat må derfor ha annet rettslig grunnlag eller bero på forhandlinger mellom partene. Det kan argumenteres for at partenes lojalitetsplikt i kontraktsforhold kan medføre at leietaker har rett til å fri seg fra avtalen dersom han ikke på forhånd er informert om at bruken er ulovlig. Begrunnelsen kan både være det ubehag det kan medføre å bruke lokalet i strid med offentlig-rettslige regler, at det kan sverte et selskap dersom dette blir oppdaget og at det kan foreligge en risiko for fremtidige pålegg. Hvilken kunnskap utleier har hatt om at bruken er ulovlig vil være et vesentlig moment i vurderingen.

Erstatningskrav

Når bruken faktisk blir hindret, som når man ikke får serveringsbevilling uten først å få godkjent bruksendring, kan tapet på leietakers hånd bli betydelig. Avhengig av om virksomheten i det hele tatt kommer i gang, kan det være tale om forgjeves utgifter til innredning av lokale, ansettelser for å være klare til å starte virksomheten, tapt omsetning, erstatningskrav som følge av uoppfylte kontrakter med tredjemann mv.

Både leietaker og utleier har plikt til å forsøke å begrense tapet. Det ligger i dette både en plikt til å begrense utgifter og til å forsøke å få inntekter fra annen virksomhet. Dette kan omfatte tiltak som isolert sett medfører kostnader for leietaker, eksempelvis leie av andre lokaler til å drive virksomhet i.

I tillegg til at det må foreligge en mangel, må det foreligge et ansvarsgrunnlag for erstatning. Loven har tre ulike ansvarsgrunnlag – kontrollansvar, tilsikringsansvar og skyldansvar. Med mindre det foreligger tilsikrings- eller skyldansvar, er utleier kun ansvarlig for direkte tap, og forutsetningen for å få dekket slikt tap er at mangelen ikke ligger utenfor utleiers kontroll. Det vil ofte foreligge ansvars-grunnlag både for direkte og indirekte tap i tilfeller som dette, hvis det først foreligger en mangel.

Indirekte tap er tap som følge av driftsavbrudd, tapt fortjeneste på grunn av at kontrakt med tredjemann faller bort og tap som følge av tingskade. Kostnader til å leie andre lokaler er direkte tap, og det samme gjelder hvis leietaker må erstatte tredjemanns tap hvis en ikke kan oppfylle inngåtte avtaler. Vanlige tiltak som kompenserer for mangel eller forsinkelse, eller hindrer ulemper, er også direkte tap i henhold til loven. Det samme gjelder utgifter til tapsbegrensende tiltak.

Det er også her vanlig å avtale andre løsninger enn det som følger av husleieloven. I de vanligste standardkontraktene er det inntatt flere ansvarsbegrensninger. For det første at retten til erstatning først slår inn når mangelen er «vesentlig». Videre avgrenses det mot indirekte tap, slik at det kun er direkte tap som kan kreves erstattet. I tillegg er det ofte inntatt en øvre grense for erstatning tilsvarende eksempelvis et kvartals eller et års leie, med unntak av de tilfeller hvor utleier har handlet «svikaktig eller grovt uaktsomt». Også her gjøres det altså et skille knyttet til utleiers opptreden.

Avslutning

Den offentligrettslige reguleringen av et lokale kan få store konsekvenser for partene i en leieavtale, og vår erfaring tilsier at rutinene for slike spørsmål ved leie av lokaler i et økende antall tilfelle ikke er gode nok. Dette må inngå i de nødvendige undersøkelser før avtale inngås, og det må reguleres på en gjennomtenkt og klar måte i kontrakten.

 

Artikkelen har også vært publisert i Estate magasin oktober 2015.