Tinglysning - billig forsikring!

Høyesterett avsa 5. januar 2017 en dom som illustrerer risikoen kjøper tar ved unnlatt tinglysing av en eiendomstransaksjon. Dommen klargjør at selv om overføring av en eiendom skjer som ledd i en selskapsrettslig fisjon, må eiendomsoverføringen tinglyses for å oppnå vern mot konkurs hos hjemmelshaver. I tillegg klargjør dommen at den som bevisst velger ikke å tinglyse et erverv, heller ikke vil kunne oppnå rettsvern mot konkurs ved å påberope seg reglene om hevd.

578104194

Det rettslige utgangspunktet er at et konkursbo bare kan ta beslag i eiendeler som konkursdebitor reelt sett er eier av, uavhengig av hvem som formelt måtte stå som eier. Når det gjelder fast eiendom inneholder imidlertid tinglysingsloven et viktig unntak fra dette prinsippet: Den som ved avtale erverver eiendomsrett eller andre rettigheter knyttet til fast eiendom, må tinglyse ervervet senest dagen før konkursåpningen for at rettigheten skal oppnå rettsvern og dermed være sikret mot kreditorbeslag hvis avhenderen går konkurs.

Saksforholdet i Høyesteretts dom

Saken for Høyesterett gjaldt spørsmål om et konkursbo kunne ta beslag i fem eiendommer på Forus i Stavanger. Selskapet som var slått konkurs, Sønnichsen AS, hadde på konkurstidspunktet grunnbokshjemmel til eiendommene. Det reelle eierskapet til eiendommene lå imidlertid hos et annet selskap, Forusstranda Næringspark AS.

Sønnichsen AS hadde opprinnelig også vært reell eier av eiendommene. Eiendomsretten til eiendommene var imidlertid for flere år siden blitt overført til nystiftede selskaper som ledd i selskapsrettslig fisjon. Eiendommene ble senere solgt fra disse selskapene til Forusstranda Næringspark AS, som skulle utvikle boliger på eiendommene. Grunnbokshjemmelen ble hele tiden liggende hos Sønnichsen AS. Bakgrunnen for dette var ønsket om å unngå dokumentavgift.

Tinglysing som vilkår for å oppnå rettsvern gjelder også eiendom som overføres ved fisjon

Siden Sønnichsen AS hadde grunnbokshjemmel til eiendommene da selskapet ble slått konkurs, tok konkursboet beslag i eiendommene. Men Forusstranda Næringspark AS gjorde gjeldende at eiendomsoverføring ved fisjon ikke omfattes av unntaksregelen i tinglysingsloven, og at man dermed måtte falle tilbake på hovedregelen om at konkursboet bare kan ta beslag i eiendommer som konkursdebitor reelt sett er eier av.

Det var Høyesterett ikke enig i. Høyesterett la avgjørende vekt på formålet bak unntaksregelen i tinglysingsloven om at en rettighet til fast eiendom bare er beskyttet mot konkurs hvis rettigheten er tinglyst senest dagen før konkursåpningen. Formålet med unntaksregelen er å hindre kreditorsvik. Det vil generelt sett være en risiko for at den som står i fare for å bli slått konkurs, forsøker å holde eiendeler utenfor konkursboets beslag ved uriktig å hevde at eiendelene er overdratt til en annen. Det er derfor nødvendig å kreve sikker dokumentasjon for de disposisjoner som er foretatt av konkursdebitor. Krav om tinglysing av et eiendomserverv ivaretar dette.

Høyesterett uttalte videre at risikoen for kreditorsvik ikke bare gjelder ved vanlig salg, men ved alle former for frivillige disposisjoner fra konkursdebitors side. Selskapsrettslig fisjon er en frivillig disposisjon. Siden overføringene av eiendomsretten til de aktuelle eiendommene ikke var tinglyst, konkluderte Høyesterett med at konkursboet kunne ta beslag i eiendommene.

Rettsvern ved hevd er ikke aktuelt ved bevisst unnlatelse av tinglysing

De alminnelige hevdsreglene innebærer at den som i god tro har besittet og brukt en eiendom som sin egen i 20 år, hevder eiendomsrett. Erverv av eiendomsrett ved hevd gir beskyttelse mot konkurs uten tinglysing.

I den konkrete saken var eiendomsretten til eiendommene ikke hevdet, men overført fra Sønnichsen AS ved fisjon til et utfisjonert selskap og deretter ved salg til Forusstranda Næringspark AS. Selskapet gjorde derimot gjeldende at siden det utfisjonerte selskapet og Forusstranda Næringspark AS til sammen hadde eid to av eiendommene i mer enn hevdstid (20 år), hadde Forusstranda Næringspark AS for disse eiendommene oppnådd rettsvern mot konkurs hos hjemmelshaver gjennom hevdsreglene (såkalt rettsvernshevd).    

Heller ikke dette førte frem. Høyesterett viste til at man både ved fisjonen og senere salg fullt bevisst og av økonomiske grunner hadde unnlatt å tinglyse ervervet. Det ble vist til at begrunnelsen for unntaket fra kravet om tinglysing ved hevd er at muligheten for å hevde eiendomsrett i motsatt fall vil bli vanskeliggjort. Høyesterett uttalte at man ville fjerne seg langt fra denne begrunnelsen for hevdsunntaket hvis rettsvern uten tinglysing skulle anses etablert i et tilfelle som det foreliggende.

Høyesteretts dom er en viktig påminnelse om den risiko en kjøper eksponeres for ved å unnlate tinglysing av en eiendomstransaksjon. Det kan ofte være mye å spare i dokumentavgift ved å unnlate tinglysing, for eksempel når eiendommen skal utvikles til boliger og senere overføres til sluttkjøper. Men Høyesteretts dom illustrerer at det tapet som materialiserer seg for kjøper hvis hjemmelshaver går konkurs, kan bli betydelig. Verdien av eiendommene i saken for Høyesterett var antakeligvis flere titalls millioner - en verdi som konkursboet kunne realisere selv om det altså var helt på det rene at selskapet som gikk konkurs ikke var reell eier av eiendommene. Også den verdiøkningen som eventuelt er tilført eiendommen i form av utbygging vil gå tapt.

Etter vår oppfatning skal det mye til før unnlatt tinglysing kan anbefales. Hovedregelen bør være tinglysing. Dokumentavgiften bør ansees som en nødvendig «forsikringspremie».