Tilbakelevering av lokaler

Situasjonen mellom leietaker og utleier tilspisses ofte ved leieforholdes slutt som følge av at partene har ulik forståelse av om lokalene er tilstrekkelig vedlikeholdt og om lokalene kan kreves tilbakeført til opprinnelig stand. I en nylig avsagt dom tok Borgarting lagmannsrett stilling til utleiers krav om vederlag for tilbakeføringskostnader og erstatning for manglede vedlikehold.

forretningsbygg_dupl

Innholdet i leiekontrakter varierer og dommen tar stilling til en konkret kontrakt. Avgjørelsen illustrerer imidlertid to vanlige problemstillinger ved leieforholdets opphør, i tillegg til at den viser viktigheten av at partene kjenner sine kontraktsposisjoner i forkant av at tvist oppstår.

Avgjørelsen gjelder et leieforhold der situasjonen ved leietidens slutt var regulert som følger:» I den grad ikke annet er avtalt skal innredninger, som fast inventar, skillevegger, ledninger og lignende som leier har latt anbringe ikke fjernes, men tilfalle utleier uten vederlag. Utleier kan imidlertid kreve at leier innen fraflytting helt eller delvis fjerner den innredning og de innretninger leier har montert, og at skader og merker etter dette blir utbedret. Oppfylles ikke disse plikter, kan utleier utføre arbeider for leiers regning.». I tillegg fulgte det av kontrakten at lokalene skulle tilbakeleveres i godt vedlikeholdt stand, dog slik at utleier aksepterte normal elde og slitasje forutsatt at vedlikeholdsplikten var overholdt.

Det første retten tok stilling til var når krav om tilbakeføring måtte fremsettes, og dernest om kravet var rettidig fremsatt.

Etter rettens vurdering fulgte det klart av kontrakten at krav om tilbakeføring måtte fremsettes av utleier innen kontraktsmessig tidspunkt for tilbakelevering. I forhold til spørsmålet om kravet var fremsatt rettidig var retten i mer tvil. Det ble ikke ansett dokumentert at utleier hadde fremsatt krav om fysisk tilbakeføring, men retten konkluderte med at forhandlinger om hvilken kompensasjon leietaker skulle betale for ikke å tilbakeføre lokalene var tilstrekkelig for at kravet kunne regnes fremsatt. Utleier fikk likevel ikke erstatning for tilbakeføringskostnadene fordi kravet ikke i tilstrekkelig grad ble ansett sannsynliggjort. Lagmannsretten viste til at kontrakten ga anvisning på erstatning av faktiske kostnader ved tilbakeføringsarbeider. Utleiers tilnæring med innhenting av takst som viste hvor mye tilbakestillingsarbeidene var kalkulert til ble ikke ansett å være tilstrekkelig. Retten viste til at utleier hadde en særlig oppfordring til å sikre nødvendig dokumentasjon av tilbakeføringskostnadene når partene forhandlet uten å bli enige om en minnelig avtale.

Utleier fikk i saken erstattet kr 500 000 for manglende vedlikehold og rengjøring. I forhold til vedlikehold fulgte det av kontrakten at uteier aksepterte normal elde og slitasje, forutsatt at vedlikeholdsplikten var oppfylt. Partene var uenige om i hvilken stand lokalene var ved leieforholdets start. For deler av lokalene som kun var disponert av leietaker i to år kom lagmannsretten til at det ikke var grunnlag for å konkludere med at vedlikeholdsplikten var misligholdt, og retten viste til at man visste lite om disse lokalenes tilstand ved leieforholdets start. For de øvrige deler av lokalene som leietaker gjennom en rekke utvidelser hadde disponert siden 1985 anførte leietaker at det er situasjonen ved siste utvidelse som er avgjørende for vurdering av vedlikeholdsansvar (og tilbakeføringsarbeider). Lagmannsretten viste for dette til at utleier normalt ikke har noen interesse i å ta opp spørsmålet om vedlikeholdsplikt når leieforholdet videreføres med samme leietaker. Retten uttalte at utleier ikke kan pålegges å påpeke eventuelt misligholdt vedlikeholdsplikt ved enhver avtalerevisjon, og dermed at det er situasjonen ved leieforholdets start som er avgjørende.

Retten konkluderte med at leietaker hadde forsømt vedlikeholdsplikten, men også i forhold til dette spørsmålet var det uklart i hvilket omfang. Retten viste til at det ikke var fremlagt dokumentasjon som viste konkret hva det var tale om. Lagmannsretten viste til at lokalene var blitt totalrehabilitert innvendig, og at aktuell erstatning uansett ville være begrenset til merutgiftene som følge av manglende vedlikehold. Også for denne delen av saken viste retten til at det var uklart i hvilken tilstand lokalene ble overtatt i. Kravet for manglende vedlikehold var ca. 1,5 mill. kroner, men retten fastsatte skjønnsmessig en erstatning på kr 500 000. Sakskostnadene ble delt.

Avgjørelsen er konkret, men den gir grunnlag for å minne om noen sentrale punkter for både leietakere og utleiere:

  • dokumentér lokalenes tilstand ved leietidens start
  • avklar om det er status ved leieforholdes start eller status ved eventuelle forlengelser som skal være avgjørende for vurdering av vedlikehold/tilbakeføring
  • gjennomfør felles befaring i god tid før leietidens slutt og klarlegg partenes ansvar/posisjoner
  • sikre dokumentasjon for kostnader som skal søkes erstattet