22% eller 50,6%?
Et sentralt spørsmål for selger er om gevinst fra salget beskattes som kapitalinntekt eller næringsinntekt. Det er betydelig forskjeller i skattesats avhengig av klassifiseringen. Kapitalinntekt beskattes med en skattesats på 22%, mens næringsinntekt danner grunnlag for trinnskatt og trygdeavgift med en marginalskattesats 50,6% (2024). Selger bør derfor foreta en konkret vurdering av hvorvidt gevinst fra et planlagt salg av et tomteområde anses som næringsinntekt eller kapitalinntekt.
Det er to hovedspørsmål som særlig må vurderes i den sammenheng:
Det første spørsmålet er om selger driver virksomhet i skattelovens forstand innen tomteutvikling. Er tomtene varer i slik virksomhet, oppstår næringsbeskatning. Som utgangspunkt vil salg av råtomter ikke anses som virksomhet, men dette kan stille seg annerledes dersom selger står for opparbeidelse av tomter, med vei, vann og kloakk osv.
Dersom grunneier ikke anses drive virksomhet innen tomteutvikling, må det tas stilling til om tomterådet utgjør et driftsmiddel i næring, for eksempel et driftsmiddel i landbruksvirksomhet (jord og skog). Er tomterådet et driftsmiddel i slik virksomhet, vil gevinsten beskattes som næringsinntekt, selv om selgers aktivitet innen tomteutvikling alene ikke oppfyller vilkårene for virksomhet i skattelovens forstand. Skatteetaten har uttalt at areal som ikke er i bruk/ligger brakk, men som realiseres fra landbrukseiendommen, anses som realisasjon av driftsmiddel. Ifølge skatteetaten unngås næringsbeskatning for slikt uproduktivt areal dersom området er anvendt til annet formål utenfor landbruksvirksomheten.
Drives det næringsvirksomhet, kan selger ha mulighet til å utsette beskatningen ved å føre gevinsten på gevinst- og tapskonto. Etter omstendighetene kan det også vurderes omorganisering ved omdannelse av virksomheten skattefritt til eiendomsaksjeselskap og etablering av holdingstruktur. Fordelen med holdingstruktur er blant annet at holdingselskapet er fritatt for gevinstskatt på aksjeinntekter. Gevinst ved salg av aksjer eiendomsaksjeselskapet kan dermed reinvesteres skattefritt av holdingselskapet. Beskatning skjer først ved utdeling av utbytte til den personlige aksjonæren i holdingselskapet. Føring av gevinst på gevinst- og tapskonto og omorganisering med etablering av holdingstruktur er ikke mulig dersom gevinsten beskattes som kapitalinntekt.
Bindende forhåndsuttalelse
Den skattemessige behandlingen av tomtesalget er sentralt for lønnsomheten i salget. Det er derfor viktig at det gjøres konkrete vurderinger av skatt i forhandlinger mellom utbygger og selger, og før inngåelse av avtale. Det er også mulig å anmode skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse om de skattemessige konsekvensene før gjennomføring av transaksjonen.
