Rekkevidden av «as-is»-forbehold ved kjøp av bolig

En nylig avsagt høyesterettsdom gir nyttige svar på et spørsmål av både prinsipiell og praktisk betydning; Har kjøper eller selger ansvaret for skader som oppstår etter tidspunktet for signering av kjøpekontrakt, men før kjøper har overtatt boligen?

516602548

Saken (HR-2017-350-A) gjaldt kjøp av en leilighet, hvor kjøperne på kjøpstidspunktet var kjent med at leilighetens to bad var fra 1995, og at de ikke oppfylte dagens krav til våtrom. Kort tid etter at partene hadde inngått kjøpekontrakt, men før leiligheten ble overtatt, ble det oppdaget lekkasje fra begge badene. Lekkasjene måtte utbedres, og kjøperne holdt tilbake 200 000 av kjøpesummen. Selgerne gikk til søksmål med krav om utbetaling av det tilbakeholdte beløpet.

Hvor langt rekker «as-is»-forbeholdet? 

Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde krav på prisavslag, eller om kjøpekontraktens formulering om at leiligheten ble solgt «i den stand som den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9», innebar at kjøperne hadde risikoen for slike mangler.

Høyesterett slår først fast at kjøper i utgangspunktet må akseptere eventuelle skjulte feil og mangler som var til stede ved besiktigelsen når det er tatt «as-is»-forbehold (også kalt «som den er»-forbehold).

Leiligheten var ikke i samme stand ved overtakelsen som ved kjøpernes besiktigelse, men selgerne hevdet likevel at skadene på badene var nært knyttet til skjulte svakheter ved leiligheten som var til stede ved besiktigelsen, og at kjøperne derfor hadde overtatt risikoen for disse gjennom «as-is»-forbeholdet i kjøpekontrakten.

Nye skader mellom visning og overtakelse er selgers risiko

Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var dermed om ansvarsfraskrivelsen «as-is»-forbeholdet utgjør, også omfatter nye forhold som oppstår i perioden mellom besiktigelse og risikoens overgang – dvs. overtakelse – i tilfeller hvor skaden har sammenheng med skjulte feil.

Høyesterett fant, etter vårt syn ikke overraskende, ikke grunnlag for å fravike utgangspunktet om at leiligheten skulle vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», og konkluderte med at kjøperne hadde krav på prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene. Det ble lagt avgjørende vekt på at det oppstod nye skader som følge av den skjulte mangelen og at dette representerte mangler.

Dommen klargjør skillet mellom tre ulike situasjoner hvor det er tatt «as-is»-forbehold:

-          Avvik mellom tilstanden ved overtakelsen og besiktigelsen utgjør normalt en mangel etter avhendingsloven § 3-1 første ledd – altså et forhold selger er ansvarlig for.

-          Skjulte feil og mangler som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, er feil som kjøperne har overtatt risikoen for. Det samme gjelder normal videreutvikling av en eksisterende skjult feil i denne perioden.

-          Nye skader i perioden mellom visning og overtakelse som skyldes skjulte feil eller mangler, er normalt selgers risiko, og kjøper kan kreve prisavslag m.v.

Vurderingen av hvem som er ansvarlig for skader som oppstår i perioden mellom besiktigelsen og overtakelse reiser imidlertid krevende bevisspørsmål. Selv om Høyesterett gjennom denne dommen har kommet med presiseringer til gjeldende rett, vil det neppe redusere antallet tvister i og med at partene i slike saker ofte er uenige om sakens bevis.

Bruk god tid på forhåndsvurderinger av eiendommen

Avslutningsvis nevner vi at selv om en mangel omfattes av «as-is»-forbeholdet i kjøpekontrakten, vil kjøper etter omstendighetene ha krav på erstatning dersom selgerne har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med. Dette spørsmålet reguleres av avhendingsloven § 3-9. Erfaringsmessig vil situasjonen ofte være at partene er uenige om et påbegynt skadeforhold har vært kjent for selger eller ikke, slik at tvisten i hovedsak vil dreie seg om en vurdering av bevisene. Vårt råd er basert på dette at kjøpere først og fremst bør bruke mer tid på forhåndsvurderinger for å unngå å havne i en situasjon der man overser eventuelle feil og mangler ved en eiendom. Ofte vil bruk av egen fagkyndig være en rimelig og effektiv forsikring. For selger er det for det første viktig å gi fullstendige opplysninger om eiendommen, samt at alle opplysninger gis skriftlig. Muntlig informasjon er vanskelig å dokumentere i ettertid.