Refusjon: krav om private bidrag ved opparbeidelse av vei og legging av vann- og avløpsledninger i regulerte strøk

Det er et grunnleggende krav at en tomt som skal bebygges er sikret adkomstvei, at den har vannforsyning og kan koples til avløpsnettet. Plikten til å sørge for slik teknisk infrastruktur er ulik avhengig av om tomten befinner seg i regulert eller uregulert strøk. Temaet her er opparbeidelsesplikt etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl) §§ 18-1 og 18-2, og dette gjelder for regulerte strøk.

road_XXXLarge

Dersom en tomt ikke har adkomstvei, vann og avløp, skal kommunen pålegge den som ønsker å bebygge tomta å opparbeide slik infrastruktur. Lovens ordlyd begrenser imidlertid både hvor bred vei kommunen kan kreve at blir bygd, samt hvor stor diameter vann- og avløpsledningene kan ha.

Det er ikke bare den som blir pålagt å bygge vei eller å legge ledninger som har nytte av det. Ligger utbyggingstomta i enden av en regulert vei, vil andre tomter med adkomst fra veien dra nytte av at noen andre foretar opparbeidelsen de selv kunne bli pålagt. Reglene om refusjon gjør det mulig for den som blir pålagt å opparbeide teknisk infrastruktur å få refundert en andel av kostnadene fra eiendommene som drar nytte av opparbeidelsen. Et helt sentralt hensyn bak refusjonsreglene er derfor å sikre en rettferdig fordeling av kostnadene mellom de refusjonspliktige eiendommene.

Hvilke eiendommer kan pålegges refusjonsplikt?

Refusjonsplikt kan pålegges eiendommer som blir byggeklare som følge av at noen andre opparbeider vei eller legger ledninger. Dette omfatter for det første ubebygde eiendommer, for det andre bebygde eiendommer hvor det foreligger en utbyggingsmulighet, for det tredje bebygde eiendommer hvor bebyggelsen er saneringsmoden og for det fjerde eiendommer som tidligere har fått dispensasjon for opparbeidelsen mot at det er blitt tinglyst en veierklæring. Med byggeklar menes at det må være mulig eller påregnelig at det vil bli gitt tillatelse til å bebygge tomta som følge av opparbeidelsen av veien. I denne vurderingen er det av en viss betydning hva eiendommen er regulert til. I en del tilfeller kan det ut fra reguleringssituasjonen være vanskelig å bedømme om arealet blir byggeklart.

Midlertidig dispensasjon og veierklæring

For mange tomteeiere kan et krav om refusjon komme som en ubehagelig overraskelse. Dette fordi reglene om refusjon er ukjente for de fleste, samt at mange boligeiendommer tidligere har fått utsatt opparbeidelsesplikten gjennom en midlertidig dispensasjon, noe kommunen har anledning til å innvilge etter plan- og bygningsloven § 18-1 tredje ledd. Slik utsettelse er betinget av at det tinglyses en erklæring (kalt veierklæringer) på eiendommen om at kommunen når som helst kan gjøre plikten til å opparbeide veien gjeldende overfor eier av tomta. En rekke boliger har tinglyst slike erklæringer, og disse er svært ofte av eldre dato og det kan ha skjedd fradelinger som gjør at det i mange tilfeller er vanskelig å få den fulle oversikt over erklæringene og hvilke eiendommer de gjelder for.

Kostnadsfordelingen

Gjennom en refusjonssak kan den som har bygd vei og lagt ledninger, kreve at alle nødvendige kostnader fordeles mellom de refusjonspliktige. Dette gjelder utgifter til grunnerverv, prosjektering, entreprise, byggeledelse, finanskostnader, saksbehandlingsgebyr og annen sakkyndig bistand. I mange tilfeller kan derfor selv korte veistrekninger bli kostbare å bygge.

I følge § 18-7 fordeles kostnadene mellom de refusjonspliktige eiendommene med en halvpart på hver av faktorene tillatt utnytting og tomteareal. Resultatet av lovens fordelingsfaktorer er at en stor tomt vil måtte dekke forholdsmessig mer av kostnadene enn en mindre tomt.

 

For mer informasjon eller behov for bistand, kan advokat Kjersti Cecilie Jensen kontaktes.