Nytt krav om garantistillelse ved salg etter avhendingslova

En nylig vedtatt lovbestemmelse stiller krav om garantistillelse ved salg av ny bolig- eller fritidseiendom innen seks måneder etter oppføring. Bestemmelsen innebærer at boligutviklere og entreprenører ikke lenger kan unngå å stille garanti ved å avvente med salg til boligen er ferdigstilt.

key-3348307_960_720

 

Etter bustadoppføringslova § 12 må selger av bolig eller fritidsbolig under oppføring stille garanti for oppfyllelse av avtalen overfor forbrukeren som kjøper boligen eller fritidsboligen. Dersom entreprenørens arbeid på tomten er fullført ved avtaleinngåelsen, gjelder ikke bustadoppføringslova, men avhendingslova. Avhendingslova har hittil ikke hatt garantiregler. Boligutviklere og entreprenører har derfor kunnet unngå kravet om garanti ved å vente med salg til byggearbeidene er ferdigstilt.

Justis- og beredskapsdepartementet fremmet i Prop. 27 L (2017-2018) forslag til endringer i bustadoppføringslova og avhendingslova. Departementet viser i proposisjonen til at formålet med garantireglene i bustadoppføringslova er å a) sikre forskuddsbetalt beløp ved entreprenørens konkurs, b) sikre forbrukeren dersom prosjektet ikke gjennomføres og c) sikre forbrukerens krav som følge av at boligen ikke er i kontraktsmessig stand eller ferdigstilles for sent. Punktene a og c gjør seg ifølge departementet gjeldende også ved kjøp av fullførte boliger etter avhendingslova.

Departementet viser til at det kan være legitime grunner til at entreprenøren velger å fullføre boligen før salget finner sted. Gjeldende rett kan imidlertid gi tilfeldige utslag når det gjelder garantireglene. En kan se for seg en situasjon hvor to forbrukere på samme dag kjøper hver sin bolig av samme utbygger i et byggefelt. Den ene boligen er akkurat fullført og blir solgt etter avhendingslova uten garanti. Den andre boligen, som det gjenstår litt arbeid på, blir solgt etter bustadoppføringslova med garanti. For å motvirke tilfeldige utslag, går departementet inn for å endre avhendingslova slik at selgeren må stille garanti for salg som finner sted innen seks måneder etter fullføringen av boligen.

Departementets lovforslag ble vedtatt etter andre gangs behandling i Stortinget 24. april. Ny § 2-11 i avhendingslova får slik ordlyd:

Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.

Det er foreløpig uklart når lovendringen trer i kraft. Hvis bestemmelsen trer i kraft 1. juli, vil det få betydning for boliger som allerede er under oppføring med henblikk på salg etter avhendingslova.