Ny storkammeravgjørelse fra Høyesterett om tomtefeste

- Begynnelsen på slutten for lovens krav om «tvillaus» avtale for å kunne tomteverdiregulere festeavgiften, sier advokat Sveinung O. Flaaten.

Oslo  20120612.
F.v.: grunneier Berit Mogan Lindheim og advokat Sveinung Flaaten  på pressekonferanse i Oslo tirsdag i forbindelse med  Strasbourg-dommen som fastslår at deler av tomtefesteloven strider mot menneskerettighetskonvensjonen. 
Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB scanpix

Selv om Høyesteretts flertall på åtte dommere tok stilling kun til det prosessuelle spørsmål og avviste saken, mener advokat Flaaten at mindretallsvotumet fra de tre øvrige dommere er av meget stor interesse. Mindretallet ga grunneierne Jorunn og Einar Hegdahl fullt medhold, både når det gjaldt spørsmålet om saken skulle fremmes og når det gjaldt sakens materiellrettslige side, hvor mindretallet konkluderte med at «tvillaust»-kravet krenket ektefellene Hegdahls eiendomsvern i Den europeiske menneskerettskonvensjonen første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK TP1-1). Flertallet bemerket intet om det materiellrettslige spørsmål.

«Tvillaust»-kravet overlever neppe ny sak i Høyesterett

- Sett på bakgrunn av det krystallklare og meget grundige votum fra mindretallet i spørsmålet om hvorvidt ektefellene Hegdahls eiendomsvern var blitt krenket (premiss 79- 123), har jeg liten tro på at tomtefestelovens «tvillaust»-krav vil overleve en materiellrettslig prøvning fra Høyesterett i en ny sak, sier Flaaten. - Dette vil ha betydning for tusenvis av festeforhold.

Saken som var gjenstand for Høyesteretts kjennelse av 21. oktober 2016,  gjaldt et erstatningssøksmål mot staten fra Jorunn og Einar Hegdahl. Ektefellene Hegdahl tapte i 2006 en sak i Høyesterett (3-2) mot festeren om regulering av festeavgiften for en hyttetomt på Hvaler, hvor Hegdahls hadde krevet tomteverdiregulering av festeavgiften på grunnlag av festekontraktens reguleringsklausul. Tomtefestelovens krav til såkalt «tvillaus» avtale (slik formuleringen den gang var – nå «tvilløs») medførte at festekontraktens reguleringsklausul ikke kunne benyttes og regulering av festeavgiften måtte derfor begrenses til konsumprisindeksregulering.

Avgiften fastsettes «ved skjønn»

Festekontrakten lyder på dette punkt: «Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke i stand, fastsettes avgiften ved skjønn.»

Etter at dommen fra Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) i Lindheim med flere mot Norge («Lindheim») forelå 12. juni 2012, anla Hegdahls erstatningssøksmål mot staten hvor det ble gjort gjeldende at deres eiendomsvern i EMK TP1-1 var krenket, ut fra de samme prinsipper som ligger til grunn i Lindheim og i forutgående dommer fra EMD. Hegdahls gjorde gjeldende at den virkning som «tvillaust»-kravet fikk for dem, ikke oppfyller kravet til «fair balance» i EMK TP1-1 og at de var påført et økonomisk tap på grunn av konvensjonsbruddet. Som følge av lovens «tvillaust»-krav ble festeavgiften ca. 0,35 % av tomteverdien (råtomtverdien) pr. reguleringstidspunktet i 2002 og er ca. 0,1 % av råtomtverdien i dag.

Tomteverdiregulering alminnelig tenkemåte

Mindretallet i storkammeravgjørelsen fra Høyesterett 21. oktober 2016 konkluderte med at reguleringsklausulen i festekontrakten ut fra en alminnelig avtaletolkning og utfylling må forstås slik at den gir Hegdahls rett til å tomteverdiregulere festeavgiften. Det ble i denne sammenheng påpekt at tomteverdi og avkastningsrente var den reguleringsmekanisme som utgjorde den alminnelige tenkemåte da festekontrakten ble inngått på 1960-tallet og at denne reguleringsmekanisme også kom til uttrykk i de dagjeldende prisforskrifter, samt i rettsavgjørelser, kontraktspraksis, sedvaner og i bakgrunnsretten ellers. Lovens krav til «tvillaus» avtale unntar reguleringsklausuler fra alminnelig avtaletolkning og utfylling, slik at det ikke kan ses hen til bakgrunnsretten når avtaleklausulers innhold skal fastlegges. Lovkravet innebærer at det i praksis kun er skriftlige partsdisposisjoner som blir avgjørende når avtalens innhold skal fastlegges, og hvor selve ordlyden i avtalen blir det sentrale.

Mindretallet uttaler i premiss 92 at i «norsk rettstradisjon har det vært nokså vanlig – særlig i avtaler mellom ikke-profesjonelle parter – ikke å innta klausuler som samsvarer med bakgrunnsretten», idet slike «klausuler har gjerne blitt ansett unødvendige fordi bakgrunnsretten uansett blir lagt til grunn ved tolkningen og utfyllingen av avtalen».

Mindretallet konkluderte med at uten lovkravet om «tvillaus» avtale ville Hegdahls hatt krav på større oppregulering enn etter konsumprisindeks. «Mest sannsynlig ville de [..] hatt krav på en festeavgift opp til tomtefestelovens begrensning på 9 000 kroner per dekar som Hegdahl ikke har bestridt at kunne anvendes», uttaler mindretallet i premiss 96 og konstaterer i premiss 97 at det har funnet sted et lovinngrep i Hegdahls avtalte rett til å regulere festeavgiften.

Lovinngrep uten rimelig balanse – vilkårlige utslag

Mindretallet konkluderer i premiss 123 med at dette lovinngrep ikke oppfyller kravet til rimelig balanse mellom de motstridende interesser, slik kravet til «fair balance» er blitt utviklet gjennom dommer fra EMD. Misforholdet mellom festeavgiftens størrelse og tomtens verdi blir fremhevet i premiss 105. Det uttales blant annet i premiss 117 at Heggdahls hadde en berettiget forventning om oppfyllelse av avtalen og videre at det ikke er grunnlag for en «nærmere gradering av forventningen avhengig av hvor utvetydig selve avtaleteksten er». Etter å ha påpekt i premiss 120, med referanse til tidligere inngåtte avtaler, at innføringen av «tvillaust»-kravet i vår någjeldende tomtefestelov «ikke ga bortfesterne mulighet til å innrette seg etter de nye regler», heter det videre i premiss 121:

«Anvendelsen av tvillaust-vilkåret på allerede inngåtte avtaler rammet bortfesterne på en uforutsigbar måte og ga vilkårlige og tilfeldige utslag. Bare de som ved avtaleinngåelsen hadde vært mer forsiktig enn nødvendig, beskyttes.»

Det påpekes også at en nærmere drøftelse av «tvillaust»-kravets virkninger ikke er foretatt i lovforarbeidene og hvor det deretter i premiss 113 heter at dette «innebærer at den vide skjønnsmargin staten har, får begrenset betydning».

Intet av verdistigningen til grunneier

Mindretallet foretar i premiss 122 en oppsummering når det gjelder «fair balance»-vurderingen og av de momenter som inngår i denne helhetlige vurdering. Det heter avslutningsvis under henvisning til at den foreliggende situasjon «er ganske lik dem som forelå i Lindheim- og Grimstvedt-dommene»:

«I forholdsmessighetsvurderingen må det da legges stor vekt på at inngrepet rammer Hegdahl sterkt ved at all stigning i eiendommens realverdi overføres til festeren på en for Hegdahl uforutsigbar og tilfeldig måte. De ble, ved at loven fikk anvendelse på eldre avtaler, fratatt sine berettigede forventninger om oppregulering av festeavgiften.»

Advokatene Christopher Bårtvedt Eriksen, Kristian Nørgaard og Erik Gjævenes har sammen med Flaaten vært team på saken gjennom de tre rettsinstanser.

Les Høyesteretts kjennelse her.

Se Finansavisens omtale fra 22. oktober om saken.

Se innslag i Kveldsnytt på nrk.no

Artikkel i Bondebladet 3. november 2016