Mulig forbud mot opsjonsavtaler for landbruksareal

Landbruksdirektoratet har foreslått forbud mot opsjonsavtaler for landbruksarealer. Siktemålet er å begrense utbyggingspresset på dyrka og dyrkbar jord. Hvorvidt det blir noe av forslaget er fortsatt uklart, men forslaget signaliserer en skjerpet holdning til omdisponering av jordbruksarealer.

539215059

På bakgrunn av Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstratgi i 2015 fikk Landbruksdirektoratet i oppdrag av Landbruks- og matdepartementet å utrede forslag til lovendringer som både vil begrense og sikre åpenhet om opsjonsavtaler om kjøp av dyrka og dyrkbar jord for utbygging. Landbruksdirektoratet har fulgt opp dette i rapporten «Opsjonsavtaler om utbygging av dyrka og dyrkbar jord – hvordan sikre åpenhet og begrense bruken». I rapporten foreslås at opsjonsavtaler for jordbruksarealer skal reguleres i jordloven, og at det innføres et generelt forbud mot omdisponering av dyrka og dyrbar jord i form av opsjonsavtaler.

Direktoratet argumenterer i rapporten for at alle opsjonsavtaler for dyrka og dyrkbar jord skal anses som «utbyggingskontrakter» etter konsesjonsloven § 3, og dermed være konsesjonspliktige. Dette står etter vår vurdering i kontrast til uttalelser i rundskriv M-2009 «Konsesjon og boplikt», uten at vi finner grunn til å kommentere dette ytterligere her. Uansett er det på det rene at det inngås en rekke opsjonsavtaler som ikke konsesjonsbehandles, og selv om det legges til grunn at disse er konsesjonspliktige, er konsesjonslovens regler vanskelig å håndheve. Det vises til at eneste praktiske virkemiddelet mot disposisjoner som ikke er konsesjonsbehandlet er forbudet mot tinglysing i konsesjonslovens § 15. Dette forbudet omgås imidlertid enkelt ved tinglysing av en urådighetserklæring. I tillegg nevnes at gjennomføring av konsesjonspliktige opsjonsavtaler uten konsesjon ikke er straffbart.

Landbruksdirektoratets forslag innebærer en utvidelse av omdisponeringsforbudet i jordloven til også å gjelde juridiske disposisjoner i form av opsjonsavtaler. Jordloven § 9 har allerede bestemmelser om dispensasjon, men formålet med jordloven vil normalt tilsi at dispensasjon for avtaler om dyrka og dyrkbar jord skal avslås.

For eiendomsutviklere er opsjonsavtaler et nødvendig virkemiddel for forutberegnelighet i forhold til å sikre seg avkastning av de betydelige kostnadene regulering til utbyggingsformål innebærer. Uten trygghet for utbyggingsrett vil regulering av områder som helt eller delvis består av dyrka og dyrkbar jord være uten interesse for eiendomsutviklere. Trolig vil de færreste grunneiere til slike arealer ha realistisk mulighet til å gjennomføre en reguleringsprosess, samt at grunneiernes incitament for eiendomsutvikling i egen regi i mange tilfeller begrenses av skattereglene. Når vi av erfaring vet at mange kommuner ikke setter i gang reguleringsprosesser for bolig- og næringsutbygging på eget initiativ, vil utviklingen av nye byggeområder bremses betydelig ved innføring av et forbud med opsjonsavtaler. Dette gjelder særlig der jordbruksarealer ligger integrert eller tett opp mot eksisterende byggeområder og etablert infrastruktur.

Forslaget fra Landbruksdirektoratet er ikke et lovforslag, men skal anses som første ledd i en prosess mot et lovforslag. Hvorvidt det er aktuelt med en videre formell utredningsprosess kjenner vi ikke til, men utredningen signaliserer en skjerpet holdning til omdisponering av dyrka og dyrkbar jord. Dette er et forhold bør hensyntas ved planlegging av nye utbyggingsprosjekter allerede nå. I mange pressområder finnes fortsatt tilgjengelige arealer som ikke er jordbruksareal, og selv om friluftsinteressene for slike områder ofte veier tungt kan det være hensiktsmessig å satse på slike områder fremfor jordbruksarealer fremover. Der det kun er jordbruksarealer som er aktuelle for eiendomsutvikling kan det i lys av forslaget være et poeng å sikre seg rettighetene til disse ved opsjonsavtaler før slik avtaler blir ulovlige.