Menneskerettskonvensjonen inn i tomtefesteloven

Utredningen fra Tomtefesteutvalget, ledet av professor Kåre Lilleholt, gir et solid grunnlag for det videre arbeid med å revidere tomtefesteloven, slik at loven for fremtiden ikke krenker den beskyttelse av eiendomsrettigheter som Den europeiske menneskerettskonvensjonen gir grunneierne, sier advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA.

Sveinung_O_Flaaten

Flaaten prosederte saken Lindheim og andre mot Norge på vegne av grunneierne for Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg og hvor den norske stat tapte saken.

Ny og forhøyet festeavgift

Dommen fra Menneskerettsdomstolen av 12. juni 2012 slår fast at det er i strid med eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen hvis grunneieren nektes ny og forhøyet festeavgift når festekontrakten er utløpt. Det innebærer at tomtefesteloven § 33, som ga festeren rett til forlengelse på uendrede vilkår, måtte endres.


Tomteverdien del av grunnlaget for ny festeavgift

 -  Prinsippet om rimelig balanse (”fair balance”) mellom bortfesters og festers interesser er grunnleggende for vernet om eiendomsrettigheter i Menneskerettskonvensjonen. Tomtefesteloven § 33 ga hele realverdistigningen på tomten til festeren. Grunneieren fikk derfor ikke noe av verdistigningen, og dette krenket dermed grunnprinsippet om rimelig balanse i Menneskerettskonvensjonen.

Fremtidige revideringer av festeavgiften

-  I tillegg til at festeavgiften kan forhøyes ved selve forlengelsen av festet, så er en viktig del av forslaget fra lovutvalget at festeavgiften også skal kunne revideres på senere tidspunkter. Dette er nødvendig for å sikre at rimelig balanse mellom partene blir beholdt, sier Sveinung O. Flaaten. 

Ingen dramatikk

-  Uttalelser i media om at endringene vil bety dramatiske forhøyelser av festeavgiftene og som fører til at festerne må selge sine hus og hytter, er bare egnet til å skape unødvendig frykt. De aktuelle forslagene har beløpsbegrensninger på kr. 11 000 pr. mål for den årlige festeavgift. Dette er i realiteten de samme begrensninger som i dag allerede gjelder for regulering av festeavgifter gjennom kontraktsperioden, der hvor festekontraktene har tomteverdiregulerings-klausuler, sier Flaaten.

Sterkere vern av eiendomsretten

-  Menneskerettsdomstolen slår i sin dom fast at domstolens rettspraksis har utviklet seg i retning av et stadig sterkere vern av eiendomsretten, noe som også underbygges av utredningen fra lovutvalget. Menneskerettsdomstolens uttalelse har betydning for beskyttelse av eiendomsrettigheter langt utenfor det som gjelder tomtefeste, fortsetter Flaaten. 

- Utredningen fra Lilleholt-utvalget avdekker at det er flere deler av tomtefesteloven enn bestemmelsene om vilkårene for forlengelse som det må ryddes opp i for å unngå at loven er i strid med eiendomsvernet i Menneskerettskonvensjonen. Dette gjelder både deler av bestemmelsene om innløsningsvederlag og deler av bestemmelsene om regulering av festeavgift gjennom kontraktsperioden, sier advokat Flaaten.

Dette er fakta om tomtefeste:

  • Tomtefesteavtale er en langsiktig leieavtale for tomt, der betalingen er en årlig festeavgift fra leietaker (fester) til utleier(grunneier/bortfester)
  • I 2007 konkluderte Norges Høyesterett enstemmig i plenum med at tomtefesteloven § 33 ikke krenker Menneskerettskonvensjonen. Tomtefesteloven § 33 ga fester til tomter for bolig- og fritidsbebyggelse rett til å kreve samme vilkår som før, når festeforholdet forlenges etter at festekontrakten er utløpt.
  • I 2008 klaget grunneierne den norske stat inn for Menneskerettsdomstolen, og anførte at tomtefesteloven § 33 var i strid med bestemmelsene i Den europeiske menneskerettskonvensjonens Tilleggsprotokoll 1 Artikkel 1 om vern av eiendomsrett.
  • Den 12. juni 2012 slo Menneskerettsdomstolen i Strasbourg enstemmig fast at tomtefesteloven § 33 var i strid med vernet av eiendomsrett i Menneskerettskonvensjonen.
  • Advokat Sveinung O. Flaaten prosederte en av plenumssakene i Høyesterett om tomtefesteloven § 33 på vegne av grunneieren Berit Mogan Lindheim. Advokat Flaaten prosederte også saken Lindheim and Others v. Norway for
    Menneskerettsdomstolen i Strasbourg sammen med advokat Gemetchu Hika.
  • Den 11. september 2012 valgte regjeringen å anke dommen fra Menneskerettsdomstolen i Lindheim and Others v. Norway.
  • Menneskerettsdomstolen besluttet den 22. oktober 2012 at anken ikke skulle slippes inn, slik at den enstemmige dommen av 12. juni 2012 ble endelig.
  • Høsten 2012 fremmet regjeringen lovforslag om å erstatte tomtefesteloven § 33 med en midlertidig lov inntil permanent lovendring er vedtatt.  Retten til forlengelse ubegrenset i tid beholdes, men retten til samme vilkår som før gjelder bare frem til 1. juli 2014 da permanent lovendring forutsettes å tre i kraft.
  • Regjeringen oppnevnte vinteren 2013 et lovutvalg med professor dr. juris Kåre Lilleholt som leder og med mandat å utrede alternative lovendringsforslag som gjør den aktuelle del av tomtefesteloven forenelig med eiendomsvernet i Menneskerettskonvensjonens Tilleggsprotokoll 1 Artikkel 1.
  • Lovutvalgets innstilling ble offentlig den 15. oktober 2013.
  • Utvalgets innstilling danner grunnlaget for det videre lovarbeid i Justisdepartementet med etterfølgende proposisjon til Stortinget og lovbehandling der.