Mangel ved kjøp av fast eiendom - fradrag for standardheving?

Høyesterett fastslo nylig at det ikke skal gjøres fradrag for standardheving i form av "nytt for gammelt" ved vurderingen av om en eiendom solgt "som den er" er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, jf. avhendingslova § 3-9 annet punktum. Fradrag for standardheving skal først foretas ved utmålingen av prisavslag.

623059658

Vesentlighetsvurderingen ved eiendom solgt "som den er"

Når en eiendom er solgt "som den er", vil den likevel være beheftet med mangler dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Etter rettspraksis skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Utgangspunktet for vurderingen tas ofte i en beregning av hvilken prosentandel utbedringskostnadene utgjør av kjøpesummen.

Saken gjaldt kjøp av en tolv år gammel bolig i Stavanger. Kjøpesummen var på kr 5 190 000, og eiendommen var solgt ”som den er”. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne en vannlekkasje fra badet, og partene var enige om at dette var en skjult mangel. Utbedringskostnadene var kr 283 820. Ved utbedringen fikk kjøperne et nytt bad i stedet for et tolv år gammelt bad, og partene var enige om at dette utgjorde en standardheving tilsvarende cirka 40 prosent av utbedringskostnadene.

Høyesterett uttalte at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt, og at forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene i mange tilfeller vil være et naturlig utgangspunkt for vurderingen. Andre forhold av betydning kan være salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Det er verken nødvendig eller tilstrekkelig at utbedringskostnadene overstiger den veiledende terskelen på 3 til 6 prosent av kjøpesummen som er trukket opp gjennom rettspraksis.

Spørsmålet for Høyesterett var om det før prosentberegningen skal gjøres fradrag for standardhevingen. Dette kan i enkelte tilfeller få betydning for om vesentlighetskriteriet er oppfylt, og dermed om det foreligger en mangel ved eiendommen. I den aktuelle saken ville utbedringskostnadene uten fradrag utgjøre cirka 5,5 prosent av kjøpesummen, og med fradrag cirka 3,6 prosent.

Eierskifteforsikringsselskapet gjorde gjeldende at dersom det ikke gjøres fradrag, vil bygningsdelen i realiteten behandles som om den var ny. Høyesterett var ikke enig i dette, og fremhevet at vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand må ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, bør det ikke gjøres fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning. Høyesterett kom på denne bakgrunn til at utbedringskostnadene i saken utgjorde cirka 5,5 prosent av kjøpesummen.

Høyesterett kom etter en helhetsvurdering til at vesentlighetskravet var oppfylt, og at kjøperne derfor hadde krav på prisavslag. Ved beregningen av prisavslaget skal utgiftene til standardhevingen komme til fradrag.

Ikke fradrag for standardheving som skyldes ”nytt for gammelt”

Etter Høyesteretts dom kan det nå legges til grunn at det ikke skal gjøres fradrag for standardheving i form av ”nytt for gammelt” ved vurderingen av vesentlighetskravet. Standardhevingen får derfor ikke betydning for hvorvidt kjøper har et mangelskrav mot selger, men kun ved vurderingen av prisavslagets størrelse.