Leietakers heving av leiekontrakter - hva skjer når leietaker tar feil?

Det kan være ulike årsaker til at en leietaker ønsker å avslutte et leieforhold før den avtalte utløpstiden. I noen tilfeller skyldes dette leietakers eget forhold - for eksempel nedskjæringer og dårlig lønnsomhet. I slike situasjoner er leietaker avhengig av å komme til en enighet med utleier om avvikling av leieforholdet. Andre ganger mener leietaker at utleier misligholder kontrakten og at den kan heves. Dersom hevingsgrunnlag ikke anses å foreligge viser praksis at de økonomiske konsekvensene for leietaker kan bli store. Nedenfor belyses enkelte forhold som er særlig aktuelle i forbindelse med dette.

_MG_0934

Det er ikke vanlig å ha oppsigelsesadgang i tidsbestemte næringsleiekontrakter, og dersom man ikke kommer til enighet med utleier om avvikling vil spørsmålet være om vilkårene for å heve avtalen er til stede. Som følge av at heving kan foretas med umiddelbar virkning, slik at partenes plikter etter kontrakten bortfaller, er vilkårene forholdsvis strenge.

Etter husleieloven § 2-12 kan leietaker heve leieavtalen dersom det foreligger mangel eller forsinkelse som innebærer ”vesentlig mislighold”. Husleielovens bestemmelse kan som kjent fravikes i næringsleieforhold, og i de vanligste standardkontraktene har man valgt følgende formulering:

”Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.”

Det må antas at det gjelder samme krav til mislighold i standardkontrakten som i lovbestemmelsen, dog slik at leietaker pålegges å gi forhåndsvarsel når hevingsgrunnlaget baseres på en serie hendelser/kontraktsbrudd. Noen slik varslingsplikt følger ikke av husleieloven.

For heving er det ikke tilstrekkelig at det foreligger et brudd på kontrakten – misligholdet må være ”vesentlig”. Hva som skal til beror på en skjønnsmessig vurdering. Praksis viser at man ikke bare ser hen til kontraktsbruddets art og alvorlighet, men også for eksempel hvorvidt utleier har utvist uaktsomhet/forsett eller om det er forsøkt å rette forholdet som påberopes. I tillegg vil det ha betydning om kontraktsbruddet kan avhjelpes på annen måte enn ved heving, og utgangspunktet er at dersom kontraktsbruddet kan avhjelpes ved retting, erstatning og/eller prisavslag har man ikke rett til å heve. Der utleier over tid neglisjerer forhold som i seg selv ikke gir selvstendig hevingsadgang kan det være aktuelt å påberope ”..vedvarende eller gjentatt mislighold..” som grunnlag for heving, jf. sitatet fra standarden ovenfor. Det sier seg selv at vurderingen av om det foreligger hevingsgrunnlag er sammensatt og vanskelig. I tilegg må vurderingen normalt tas med utgangspunkt i at partene har helt ulik oppfatning av de faktiske forhold. Realiteten er derfor at man sjelden står overfor en hevingssak der utfallet er gitt.

Dersom leietaker hever uten at vilkårene er oppfylt, er utgangspunktet at han må erstatte det tap utleier blir påført som følge av hevingen. Dette medfører at leietaker må erstatte utleiers tapte husleieinntekter, samt at han også må dekke utleiers andre utgifter som knytter seg direkte til hevingen. Har man eksempelvis inngått en kontrakt med varighet på ti år, og det gjenstår åtte år av kontrakten når den heves, er utgangspunktet at leietaker må betale husleie de resterende åtte årene dersom hevingen mangler rettslig grunnlag.

Selv om utgangspunktet er at leietaker må dekke leien i hele resterende leieperiode vil resultatet for leietaker ofte kunne bli noe bedre som følge av utleiers tapsbegrensningsplikt. Hvor mye/hva som kan kreves av utleier i forhold til dette vil variere etter forholdene. Praksis viser imidlertid at utleiers innsatsforpliktelse ikke er særlig streng. I rettspraksis er utleiers tapsbegrensningsplikt formulert slik at leietakers erstatningsplikt forutsetter at: ”(…) utleier må dokumentere tilstrekkelig aktive forsøk på å skaffe nye leietakere, og at eventuell utleie til redusert leiepris kan begrunnes i markedsmessige forhold”. Mer konkret viser rettspraksis at utleier som oftest blir ansett å ha oppfylt sin tapsbegrensningsplikt når han kan dokumentere forsøk på å få leid ut på nytt – for eksempel gjennom annonsering på finn.no eller tilsvarende. Dette begrensede innsatskravet står etter vår oppfatning i sterk kontrast til den innsatsen aktørene i eiendomsmarkedet normalt må legge ned for å få leid ut lokaler i form av annonsering og aktiv bruk av meglere.

De begrensede kravene til innsats fra utleier synes å skyldes at domstolene har som grunnholdning at det også er i utleiers interesse å få leid ut lokalene raskt, og at manglende re-utleie derfor blir tilskrevet at det reelt sett er vanskelig å få leid ut. Det er imidlertid ikke vanskelig å tenke seg situasjoner der utleier vil kunne se seg tjent med at eksisterende kontrakt løper videre – for eksempel ved avtaler med høye leiepriser. Selv om utleier normalt vil ha krav på erstatning for differansen mellom ny og gammel leie vil utleiere erfaringsmessig vegre seg mot å inngå leieavtaler med lavere leiesum enn gjeldende kontrakt.

Selv om det kan stilles spørsmål til om hvorvidt kravene til utleiers tapsbegrensningsplikt som følger av rettspraksis burde skjerpes, kommer man ikke bort fra at den som urettmessig hever en kontrakt er den som står nærmest til å bære konsekvensene av sine valg. Det er rimelig at dette også omfatter tvilsrisikoen for utleiers handlingsalternativer ved utøvelsen av tapsbegrensningsplikten.

Siden leietaker ikke har kontroll på den økonomiske risikoen dersom heving blir ansett som uberettiget, er vår klare anbefaling at man ser grundig på andre løsninger før heving. I mange tilfeller vil utleier være innstilt på å unngå en tvist om heving fordi utfallet også er usikkert for han. Det vil derfor ofte ligge til rette for en forhandlet løsning. Andre alternativer kan være at leietaker tar kontroll over situasjonen ved å fastholde kontrakten og heller fremleier lokalene. Et annet alternativ er at leietaker selv finner frem til en ny leietaker og at kontrakten overdras. I de sistnevnte tilfellene kan leietaker selv sørge for at markedsføringen av lokalene for videre leie blir tilstrekkelig.

Husleielovens bestemmelse om fremleie ved tidsbestemte kontrakter (§ 7-5) er at leietaker kan fremleie for resten av leietiden dersom utleier godkjenner det. Nekter utleier samtykke uten saklig grunn, har leietaker rett til å si opp leieavtalen. I de vanligste standardkontraktene er det inntatt en bestemmelse om at fremleie er avhengig av utleiers skriftlige forhåndssamtykke ved fremleie, dog slik at utleier må ha en saklig grunn for å nekte samtykke. En saklig grunn kan være at den nye leietakeren medfører en endret avgiftsmessig belastning og at leietaker ikke tar på seg å dekke utleiers økte utgifter.

Et alternativ til fremleie er overdragelse av kontrakten. Overdragelse fører til at utleier ikke kan holde (gammel) leietaker ansvarlig for kontraktsforpliktelser, og utleier står derfor oftest friere til å avslå en overdragelse enn til å avslå fremleie. Både husleielovens regel og de vanligste standardkontraktene fastsetter at utleier fritt kan nekte overdragelse. Dersom overdragelse er aktuelt bør det forhåndsklareres med utleier før det legges store ressurser i arbeidet med dette.

Gjennomgangen ovenfor viser at leietakere generelt bør være tilbakeholdne med heving av leiekontrakten fordi spørsmålet om det foreligger vesentlig mishold er svært skjønnsmessig og har usikkert utfall. I tillegg kan de økonomiske følgene dersom man tar feil bli store. Fordi også utleier har prosessrisiko i slike saker bør mulighetene for forhandlede løsinger undersøkes før konfliktnivået mellom partene blir for høyt.