Leiekontrakter med det offentlige - gjelder anskaffelsesregelverket?

Det korte svaret er nei. Det litt lengre er «ja, noen ganger». Nye regler om konsesjons-kontrakter aktualiserer problemstillingen.

623059658

Offentlig sektor og private leverandører til det offentlige er godt kjent med at regelverket om offentlige anskaffelser må følges når det offentlige kjøper inn varer, tjenester eller bygg- og anleggsarbeider. De fleste vet også regelverket ikke gjelder ved kjøp eller leie av eksisterende eiendom eller når offentlige aktører selger eller leier ut eiendom.

Det partene selv anser som en vanlig leiekontrakt, kan likevel være en kontrakt underlagt regelverket –fordi den i anskaffelsesrettslig sammenheng må anses som enten en bygg- og anleggskontrakt, eller som en såkalt konsesjonskontrakt.

Det offentlige som leietaker

Leiekontrakter faller utenfor anskaffelsesregelverket, men kontrakter om oppføring av nye bygg eller ombygning av eksisterende bygg faller innenfor og skal derfor kunngjøres og inngås etter anskaffelsesforskriftens prosedyrer. Noen tilpasninger av et bygg må likevel normalt til når en ny leietaker skal inn i et nytt lokale, og dette gjelder naturligvis også for offentlige leietakere, uten at anskaffelsesregelverket kommer til anvendelse.

Grensen mellom tilpasninger som kan gjøres innenfor rammen av en leiekontrakt som faller utenfor regelverket, og tilpasninger som fører til at man står overfor en bygg- og anleggskontrakt, kan imidlertid være vanskelige å trekke. Er en større ombygning nødvendig – eller dersom utleier kanskje til og med bygger nytt for å imøtekomme en offentlig leietakers behov – oppstår derfor ofte utfordringer: Blir utbygging eller tilbygg omfattende nok, eller lokalene skreddersys for leietakers behov, kan man risikere at leiekontrakten blir regnet som en bygge- og anleggskontrakt i anskaffelses­­rettslig sammenheng. I så fall kan kontrakten ikke inngås uten at anskaffelses­regelverket følges.

Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA) har behandlet slike problemstillinger ved flere anledninger. En sak fra 2016 (2016/80) illustrerer problemstillingen: En kommune søkte etter nye lokaler og la opp til å inngå en ordinær leiekontrakt der kommunen ikke skulle ha noen avgjørende innflytelse på utformingen av lokalene. En av utleierne tilbød imidlertid å oppføre et helt nytt bygg, som i all hovedsak skulle leies ut til kommunen. Selv om kommunen rett nok hadde søkt etter en ny leiekontrakt, kom KOFA til at en kontrakt basert på denne utleierens tilbud i realiteten måtte anses som en bygge- og anleggskontrakt. Kommunen kunne derfor ikke inngå kontrakten uten å gjennomføre ny konkurranse i henhold til anskaffelsesregelverket.

Det offentlige som utleier

Anskaffelsesregelverket gjelder der det offentlige er kunde. Hvordan kan det da gjelde når det offentlige selv tilbyr en tjeneste, som utleie av egen eiendom?

Vanlig utleie av offentlig eiendom faller klart nok utenfor anskaffelsesregelverket. I en del situasjoner vil imidlertid offentlige aktører stille vilkår for hvordan en utleid eiendom skal drives. Et typisk eksempel er kommunalt eid «infrastruktur» som parkeringsanlegg, kaianlegg el.l., som kommunen kan se seg tjent med å leie ut til en privat aktør mot at anlegget driftes videre etter krav fastsatt av kommunen. Stilles det omfattende krav til den videre driften av eiendommen, kan det hende man står overfor en såkalt konsesjonskontrakt: I realiteten utfører den private parten da en tjeneste for en offentlig oppdragsgiver, men betalingen består i vederlag fra kundene i stedet for fra oppdragsgiver. Hvilken innflytelse oppdragsgiver har på den videre driften, avgjør om man står overfor ren utleie eller en konsesjons­kontrakt. I praksis kan dette by på vanskelige avgrensninger, og spørsmålet må vurderes fra sak til sak.

Står man overfor en konsesjonskontrakt, gjelder de generelle prinsippene i anskaffelsesregelverket. Det må da gjennomføres konkurranse om kontrakten, og grunnleggende krav til for eksempel likebehandling skal overholdes.

Har konsesjonskontrakten en verdi på over 44 millioner kr., gjelder i tillegg kunngjøringsplikt og detaljerte prosedyreregler iht. den nye forskriften om konsesjonskontrakter som trådte i kraft 1. januar 2017.

Hva skjer hvis man trår feil?

Kontrakter som skulle vært kunngjort etter anskaffelsesregelverket – hva enten dette gjelder bygge- og anleggskontrakter (med verdi over 1,1 millioner kroner) eller konsesjonskontrakter (med verdi over 44 millioner kroner) – men som inngås direkte, er såkalte ulovlige direkteanskaffelser.

Konsekvensen av ulovlige direkte anskaffelser kan være at den offentlige oppdragsgiveren blir ilagt overtredelsesgebyr av KOFA eller domstolene. Bringes saken inn for domstolene, kan kontrakten i visse tilfeller også settes til side. I så fall rammes ikke bare det offentlige, men også den private kontraktsparten.

Varsellampene bør derfor blinke ved nybygg eller omfattende ombygninger til fordel for en offentlig oppdragsgiver, eller ved utleie av eiendom der det offentlige stiller spesifikke vilkår om videre drift av eiendommen. Private aktører gjør derfor lurt i å gjøre noen vurderinger av om det offentlige har anledning til å inngå kontrakt direkte før de nærmer seg en offentlig aktør med et tilbud som kan være noe annet enn en ren leiekontrakt. På samme måte bør det offentlige gjøre egne vurderinger eller kvalitetssikre privates vurderinger før de aksepterer slike tilbud.