Bortfester (grunneier) kan som kjent motsette seg krav fra fester om innløsning av festetomt til fritidshus hvis tomten tilhører en landbrukseiendom og landbrukseiendommen oppfyller nærmere angitte krav i tomtefesteloven og tomtefesteforskriften. Rekkevidden av dette såkalte landbruksunntaket er blitt øket siden unntaket først ble innført under Stortingets behandling av vår første tomtefestelov i 1975.
Ved den siste revisjonen av lov og forskrift i 2006 uttaler Justisdepartementet i høringsbrevet og i Ot.prp.nr.78 (2005-2006) at denne revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».
Politisk varm potet
Landbruksunntaket har imidlertid vært under et politisk press de senere år. Det ble helt nylig fremmet et privat lovforslag i Stortinget fra fire representanter om at landbruksunntaket oppheves. Dette vil ganske klart bli en valgkampsak ved høstens stortingsvalg, selv om forslaget ble nedstemt før sommeren. Det er vanskelig å se, med de politiske konstellasjoner som avtegner seg, at landbruksunntaket blir avskaffet i sin helhet. Begrunnelsen for landbruksunntaket har vært, og er, å underbygge inntektsgrunnlaget for gårdsbruk som eier slike festetomter. Landbruksdepartementet fremholdt i sin høringsuttalelse i forbindelse med den siste revisjonen i 2006 at «Rammebetingelsene i landbruket er under press, og departementet mener det er viktig å ta vare på de inntektsmulighetene som finnes slik at gården kan brukes som base for bosetting og drift» og at «Unntaket innrettes dermed slik at det samsvarer med landbrukspolitikken [..]».
Gjelder kun festetomter til fritidsbolig
Landbruksunntaket, med det innhold som disse bestemmelser har i dag, gir altså bortfester mulighet for å motsette seg krav om innløsning av festetomter til fritidsbolig (hytter). Festetomter til bolig faller imidlertid utenfor landbruksunntaket og kan ikke påberopes når slike festetomter kreves innløst.
Hjemmelen for landbruksunntaket finnes i tomtefesteloven § 34 tredje ledd og i tomtefesteforskriften § 4. Når landbruksunntaket påberopes, har fester rett til fortsatt feste av tomten, men ikke lenger på samme vilkår som før hvis avtalt festetid er utløpt, slik rettstilstanden var frem til lovendringen som fant sted i 2015 som følge av dommen fra Den europeiske menneskerettsdomstolen i saken Lindheim med flere mot Norge. Lovendringen i 2015 innebærer at bortfester i en slik situasjon kan kreve festeavgiften regulert i medhold av ny § 15 fjerde ledd i tomtefesteloven, jf. også § 33.
Øket rekkevidde siden opprinnelsen i 1975
Ved revisjonen av landbruksunntaket i 2006 ble tomtefesteloven § 34 tredje ledd gitt en ny formulering og landbruksunntaket er ellers gjort til en forskriftsbestemmelse med hjemmel i nevnte tredje ledd. Selve grunnlaget for de nærmere bestemmelser i forskriften om landbruksunntaket ble i lovens § 34 tredje ledd formulert som at inntekten fra festetomtene som tilhører landbrukseiendommen «tilseier at innløysing ikkje finn stad». Denne formuleringen er et uttrykk for den økte rekkevidde som landbruksunntaket er blitt gitt gjennom årene. Da landbruksunntaket ble innført under Stortingets behandling av den forrige tomtefesteloven i 1975, var lovens kriterier at festetomten måtte tilhøre et «familiebruk eller kombinasjonsbruk» og at festeinntektene måtte utgjøre «ein turvande del av inntektsgrunnlaget» for gården. Ved lovrevisjonen i 2004 ble kriteriet i § 34 tredje ledd endret til at festeinntektene måtte utgjøre «ein monaleg del» av gårdens samlede inntekter og fletrallsfraksjonen i Justiskomiteen uttalte da at med dette «menes 10 % eller mer av totalinntekten det året innløsning kreves». Den senere lovendring i 2006 åpnet for at prosentsatsen ble satt ned fra 10 % til 5 % gjennom forskrift, samt at dette ikke skulle referere seg til totalinntekten, men til driftsresultatet. Dette er rettstilstanden i dag.
Næringsvirksomhet et grunnvilkår
Det er fortsatt et grunnvilkår for å kunne påberope seg landbruksunntaket at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Dette fremgår blant annet innledningsvis i femte ledd i forskriftens § 4, hvor det heter at som «jord-, skog- eller hagebruk reknar paragrafen her verksemd som ved bruk av jorda eller gjennom husdyrhald produserer mat eller for, skinn eller ull, eller som ved bruk av skogen produserer trevirke eller ved». Hvorvidt det kan anses for å bli drevet næringsvirksomhet på eiendommen, må undergis en konkret helhetsvurdering. Dette er blant annet uttalt i et overskjønn som Borgarting lagmannsrett avsa i 2009, hvor vilkårene konkret vurdert riktig nok ikke ble ansett oppfylt, med hvor lagmannsretten uttaler at ved «vurderingen av om eiendommen skal anses som en «landbrukseiendom» i lovens forstand, må det imidlertid ved helhetsvurderingen legges vekt på om det utøves landbruksrelatert virksomhet på eiendommen, hva denne virksomheten kaster av seg og på det fremtidige inntektspotensialet til eiendommen». Borgarting lagmannsrett uttaler i et annet overskjønn fra 2009, og hvor for øvrig vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ble ansett for oppfylt, at det må under «de rådende forhold legges til grunn at inntektene av tradisjonelt jord- og skogbruk bare unntaksvis vil kunne gi et tilfredsstillende levebrød for en familie» og at det «må legges til grunn at skogen har vært drevet og fortsatt drives slik det fremstår som naturlig, og at skogsdriften derfor ikke kan anses som nedlagt».
Et skjønn som Halden tingrett avsa i 2020 og et nytt overskjønn fra Borgarting lagmannsrett i år, bygger på det samme syn som fremgår av det gjengitte fra de ovennevnte overskjønn fra Borgarting lagmannsrett.
Avvirking med års mellomrom i skognæring
Når det gjelder det som lagmannsretten uttaler i et av overskjønnene fra 2009 vedrørende skogsdrift, er det å bemerke at ca. 90 % av privateide skogeiendommer er mindre enn 1 000 dekar. Drift med flere, ofte mange, års mellomrom er således både vanlig og nødvendig. Det kan tilføyes at både gjeldende skatteordning for skogbruket med tømmerkonto og den tidligere gjennomsnittsligning reflekterer at avvirkning normalt må finne sted med års mellomrom, slik at inntekten i avvirkningsåret fordeles på flere år. Den omstendighet at det går en rekke år mellom avvirkninger, forhindrer således ikke at skognæringen anses for å være igangværende. Ofte ser man den anførsel fra innløsende fester at skognæringen er opphørt, og landbruksunntaket derfor ikke kan påberopes, fordi det er gått en rekke år siden siste avvirkning.
Det skal for ordens skyld også bemerkes at den endring som fant sted i 2016 når det gjelder skattemessig klassifisering av skog, hvor en nærmere definert kategori av mindre skogeiendommer ble betegnet som kapitalskog, i seg selv ikke kan være avgjørende for det som i relasjon til landbruksunntaket i tomtefestelovgivningen skal inngå i næringsbegrepet der. Skattereglene og begrunnelsen for landbruksunntaket hviler på forskjellige hensyn. Særlig må det være grunnlag for å kunne gjøre gjeldende at inntekter fra såkalt kapitalskog må ses i sammenheng med inntekter fra jordbruk, slik at dette vurderes som en helhet i relasjon til næringsbegrepet i landbruksunntaket.
Tilleggsvilkårene
Det er imidlertid ikke tilstrekkelig for å kunne påberope seg landbruksunntaket at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Dette er bare et grunnvilkår. Det gjelder også tilleggsvilkår for at landbruksunntaket skal kunne komme til anvendelse. For ordens skyld bemerkes at bortfester har bevisbyrden for at så vel grunnvilkåret som tilleggsvilkårene er oppfylt. Dette må således kunne dokumenteres fra den siden.
Det første tilleggsvilkår i tomtefesteforskriften, jf. § 4 første ledd bokstav a), er at «eigedomen har eit totalareal på over 100 dekar medrekna festetomtene, eller har fulldyrka jord på meir enn 20 dekar». En refleksjon som det må være grunnlag for å gjøre i forlengelsen av dette relativt begrensede arealkrav, er at når slike eiendommer i utgangspunktet kan kvalifisere for bruk av landbruksunntaket, så må dette også få betydning for hvilket omfang av virksomhet som kan kreves for at næringsvirksomhet skal kunne anses for å foreligge i relasjon til landbruksunntaket.
Det andre tilleggsvilkåret, jf. § 4 første ledd bokstav b), er at samlede festeinntekter for landbrukseiendommen overstiger et minstebeløp, som pr. 1. januar 2006 er kr 15 000 og som deretter reguleres ut fra konsumprisindeks. Dette minstebeløp for samlede festeinntekter er således kr 20 695 for 2021.
Det tredje tilleggsvilkår fremgår av § 4 første ledd bokstav c), som innholdsmessig allerede er omtalt ovenfor i gjennomgangen av historikk, og hvor kravet er at «inntekta frå festetomtene etter tenkt lovleg regulering på innløysingstida til saman utgjer 5 % eller meir i høve til det gjennomsnittlege årlege driftsresultatet ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk dei tre rekneskapsåra som fell før dagen etter at festaren seinast kan setje fram innløysingskravet». Det skal i forlengelsen av dette bemerkes at hvis man først kan konstatere at næringsvirksomhet er igangværende, til tross for flere års mellomrom mellom avvirkninger, så må landbruksunntaket kunne påberopes selv om det ikke er skoginntekter i de år som her nevnes.
Grunnvilkåret og de tre tilleggsvilkår er såkalte kumulative vilkår, slik at de alle må være oppfylt for at landbruksunntaket skal kunne komme til anvendelse.
Supplerende inntektsformer
Femte ledd i tomtefesteforskriftens § 4 angir en rekke inntektsformer, i alt 10, som enten kan regnes for å være et relevant supplement til ovennevnte definisjon av «jord-, skog- eller hagebruk» eller som kan regnes som tilsvarende næringsinntekt på selvstendig basis. Et praktisk eksempel på inntekter som er relevante hvis det først kan konstateres at det drives næringsvirksomhet på eiendommen etter det overordnede inntektsbegrep, er «utnytting og bortleige av jakt- og fiskerettar i samband med jord-, skog og hagebruk», jf. femte ledd bokstav g). Et annet praktisk eksempel er «utføring av tenester for andre med monalege driftsmiddel som hovudsakleg blir nytta i eige jord-, skog- eller hagebruk, eller utleige av slike driftsmiddel, dersom verksemda ikkje blir utøvd som sjølvstendig næring», jf. femte ledd bokstav j).
Bortleie
Annet ledd i forskriftens § 4 har en bestemmelse om den situasjon hvor næringsvirksomheten eventuelt må anses for å være nedlagt, eller jord og skog er leiet bort. Ovennevnte bestemmelser gjelder likevel hvis «det må reknast med at eigedomen kan kome i drift att eller at bortleiga vil høyre opp seinast når det er gått fem år frå drifta blei nedlagt eller jorda eller skogen blei leigt bort».
Når festeinntektene er høye
Hvis en landbrukseiendoms festeinntekter er svært høye i forhold til inntektene ellers på eiendommen, møter man ofte fra innløsende fester en henvisning til merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, hvor det ble uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». Det må imidlertid være klart at hvis det først kan konstateres at det drives landbruksnæring på eiendommen ut fra de kriterier som tomteforskriften oppstiller, så vil ikke meget høye festeinntekter i forhold til landbrukseiendommens inntekter ellers være til hinder for at landbruksunntaket kan påberopes av bortfester.
—
Artikkelen er publisert i Bondebladet: https://www.bondebladet.no/kronikk/landbruksunntaket-konfliktpunkt-og-vern-om-inntektsgrunnlag/