Krav på dagmulkt etter bustadoppføringslova

Avtaler mellom entreprenør (utbygger) og forbruker om oppføring av ny bolig reguleres av bustadoppføringslova. En problemstilling som ofte oppstår i praksis er om forbrukeren har krav på dagmulkt. Et dagmulktskrav vil kunne spise opp store deler av utbyggers fortjeneste. Det er derfor viktig at utbygger både ved kontraktsinngåelsen, i planleggingsfasen og under utførelsen vurderer risikoen for dagmulkskrav.

Oslo harbor

Forbrukeren har krav på dagmulkt dersom overtakelsen ikke skjer til den tiden forbrukeren har rett til å kreve overtakelse. Ved vurderingen av et dagmulktskrav må man derfor ta stilling til når forbrukeren kan kreve overtakelse.

Avtalt overtakelsesfrist

Dersom det er avtalt en overtakelsesfrist vil manglende overholdelse av denne utløse dagmulkt. Utbygger vil imidlertid kunne ha krav på tilleggsfrist, bl.a. dersom det kreves utført tilleggsarbeider.

Overtakelsesfristen kan enten være angitt som en bestemt dato eller slik at overtakelse skal skje innen en viss periode etter for eksempel byggestart. I sistnevnte tilfelle vil partene kunne være uenige om hva som skal anses som byggestart. Man kan også være uenige om entreprenøren har krav på tilleggsfrist. For øvrig vil det i disse tilfellene normalt være lett å fastslå om det foreligger en forsinkelse som gir grunnlag for dagmulkt.

Salg av nyoppførte boliger skjer ofte som såkalte prosjektsalg. Det vil på avtaletidspunktet kunne være usikkert om prosjektet i det hele tatt vil bli gjennomført, når det eventuelt vil bli igangsatt, samt hvor lang tid byggingen vil ta etter at prosjektet er igangsatt. Utbygger vil i slike tilfeller være forsiktig med å binde seg til et fastsatt overtakelsestidspunkt. I praksis ser man derfor ofte at det i kjøpekontraktene er avtalt formuleringer som ”selger tar sikte på ferdigstillelse innen (…)”, ”forventet ferdigstillelse er (…)”, eller ”boligen er planlagt innflyttingsklar i løpet av (…).

I rettspraksis er det lagt til grunn at slike formuleringer tilsier at utbyggeren ikke har bundet seg til at overtakelse skal skje innen en bestemt frist. Bruk av slike formuleringer innebærer derfor ikke at det er avtalt en overtakelsesfrist som gir forbruker krav på dagmulkt ved manglende overholdelse.

Situasjoner hvor det ikke er avtalt overtakelsesfrist

Utbyggeren står imidlertid ikke fritt mht. fremdriften selv om det ikke er avtalt
overtakelsesfrist.

Det følger av bustadoppføringslova § 10 tredje ledd at entreprenøren skal ”ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det”. Arbeidet skal deretter utføres med ”rimeleg framdrift og utan unødig avbrot”. Disse forpliktelsene blir ofte omtalt som fremdriftsplikten.

Dersom gjennomføringen av prosjektet tar lengre tid enn planlagt, og lenger tid enn hva som er vanlig for tilsvarende prosjekter, er dette et moment i vurderingen av om fremdriftsplikten er overholdt. Det er imidlertid fastlått i rettspraksis at det må foretas en konkret vurdering av om fremdriften rent faktisk har vært urimelig treg, eller om det har vært unødige opphold. Brudd på fremdriftsplikten vil for eksempel kunne foreligge dersom arbeidene stanser opp som følge av mangel på arbeidskraft, maskiner eller utstyr, eller dersom man prioriterer andre oppdrag fremfor dette prosjektet.

Beregningen av et dagmulktskrav

Dersom det foreligger en forsinket overtakelse vil forbrukeren kunne kreve dagmulkt for hver kalenderdag forsinkelsen varer. Dette innebærer at det, i motsetning til hva som er tilfelle etter for eksempel NS 8405 og NS 8407, også skal beregnes dagmulkt for helligdager og høytidsdager. 

Dersom det ikke er avtalt høyere satser så skal dagmulkten være 1 promille av det samlede vederlaget, herunder vederlag for tilleggsarbeider. Omfatter kjøpet også eiendomsrett til grunnen så er den laveste satsen 0,75 promille av vederlaget. Det kan ikke kreves dagmulkt for mer enn 100 dager.