Kjøpte verdiløs tomt – medhold i Høyesterett etter tap i to instanser

I en nylig avsagt dom ga Høyesterett kjøper av en tomt til boligformål medhold i heving av avtalen fordi tomten var ubebyggelig på grunn av et offentligrettslig byggeforbud.

184606686


Kjøpte ubebyggelig tomt

Saken gjaldt krav om heving av kjøp av en tomt nær Bodø sentrum. Eiendommen var annonsert som en «boligtomt» og «tomt til boligformål», og var solgt «som den er». Tomten var like før salget blitt fradelt fra selgers eiendom, og delingsvedtaket gjaldt en parsell på rundt 700 kvadratmeter til «boligformål». Selger hadde ikke søkt om byggetillatelse før salget.

Etter overtakelse ble det i forbindelse med byggesøknaden sendt ut nabovarsel. Statens vegvesen kom da med en bemerkning om at bygging på tomten ville kreve dispensasjon fra lovens byggegrense langs offentlig veg, jf. veglova § 29. Ettersom eiendommen i sin helhet lå innenfor 50-metersgrensen fra riksvei, måtte det søkes dispensasjon etter vegloven § 30. Dispensasjonssøknaden ble avslått, med den konsekvens at tomten ble ubebyggelig.

Kjøperne gikk til søksmål mot selger med påstand om heving av kjøpsavtalen og erstatning for pådratte utgifter. Det ble anført at det forelå mangel som følge av at selger hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhendingslova § 3-9, jf. § 3-8, og at eiendommen uansett var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. § 3-9 andre punktum.

Salten tingrett og Hålogaland lagmannsrett kom til at det ikke forelå mangel. Salten tingrett viste til at selger ikke bærer risikoen for rådighetsbegrensninger som følger direkte av lov, ettersom slike er vanlige. Hålogaland lagmannsrett kom til samme resultat under henvisning til at kjøper var klar over at det ikke var søkt om byggetillatelse, og at kjøper hadde oppfordring til å undersøke nærmere.

Medhold i Høyesterett

Et enstemmig Høyesterett kom til at det forelå mangel som ga grunnlag for heving av kjøpet. Høyesterett la vekt på at salgsobjektet i annonseringen på Finn.no var omtalt med begreper som «boligtomt» og «tomt til boligformål», og at begrepet «boligformål» var benyttet i delingstillatelsen. Opplysningene peker etter Høyesteretts syn klart i retning av at det var en bebyggelig boligtomt som var lagt ut for salg – noe det for øvrig ikke var tvil om at begge parter så for seg.

Selger viste for Høyesterett til at det ikke forelå byggetillatelse på eiendommen, og at lovbestemte rådighetsbegrensninger da er kjøpers risiko. Høyesterett var ikke enig i dette, og mente at selger var nærmest til å bære risikoen for at eiendommen viste seg å være ubebyggelig. Høyesterett la særlig vekt på at fradelingen var gjort nettopp for å tilrettelegge for salg av tomten til boligformål. Det ble også vist til forarbeidene til avhendingsloven, hvor det er uttalt at man bør være varsom med å kreve at en forbrukerkjøper foretar undersøkelser hos offentlig myndigheter.

Høyesterett viste videre til at Bodø kommune ga fradelingstillatelse til opprettelse av ny eiendom uten at Statens vegvesen hadde uttalt seg om muligheten for å dispensere fra byggegrensen i veglova § 29 annet ledd. Partene var enige om at delingstillatelse ikke ville blitt gitt – i hvert fall ikke uten forbehold om dispensasjon etter veglova § 30 – dersom uttalelse fra Statens vegvesen hadde vært innhentet. Tatt i betraktning bygningsmyndighetenes plikt til å samordne det søknadspliktige tiltaket med vegvesenet som berørt sektormyndighet, var den godkjente fradelingen etter Høyesteretts syn egnet til å skape et inntrykk av at forholdet til offentlige myndigheter var avklart. Når det likevel viste seg at det på fradelingstidspunktet forelå omstendigheter som tilsa at dispensasjon fra byggegrensen i veglova ikke kunne gis, svikter også grunnlaget for å legge ut tomten for salg til boligformål. Konsekvensen av denne svikten – at eiendommen ikke kan bebygges – mente Høyesterett selgerne må bære risikoen for.

Kjøperne fikk dermed hevet kjøpsavtalen og fikk erstattet utgiftene til dokumentavgift.

Høyesteretts avgjørelse er et eksempel på viktigheten av at selger av en tomt foretar undersøkelser knyttet til eventuelle rådighetsinnskrenkninger på eiendommen, eller eventuelt tar uttrykkelig forbehold om slike i kjøpsavtalen.