Kapitaliseringsrente ved ekspropriasjon

I en nylig avsagt dom kom Høyesterett under dissens til at den generelle kapitaliseringsrente på 4 %, ikke uten videre kan legges til grunn ved ekspropriasjon av næringseiendom. Kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon av næringseiendom skulle skje med utgangspunkt i en forventet avkastning dersom erstatningen ble reinvestert i den virksomheten ekspropriaten driver.

railway-336702_1920

Dommen er av prinsipiell betydning og er viktig både for ekspropriater og eksproprianter av næringsareal. Den vil imidlertid også medføre mangel på forutberegnelighet, og at en må kunne forvente uenighet mellom partene om hvilken kapitaliseringsrente som skal legges til grunn i den enkelte sak ved ekspropriasjon av næringseiendom.

Saksforholdet – ekspropriasjon til bygging av Follobanen

Bane NOR (tidligere Jernbaneverket) bygger ut Follobanen med nytt dobbeltspor mellom Oslo S og Ski. I den forbindelse skal Ski jernbanestasjon utvides. Byggearbeidene krevde ekspropriasjon av Skeidarbygget, et forretningsbygg inntil Ski stasjon, og tilknyttede eiendommer.

Eier Birkelunden Investeringsselskap og leietakerne SkeidarLiving Group og Skeidar Ski ble ikke enige med Bane NOR om størrelsen på erstatningen, og begjærte derfor skjønn for Follo tingrett i 2015.

Follo tingrett anvendte en kapitaliseringsrente på åtte prosent, med den begrunnelse at det ved avståelse av næringseiendom gjør seg gjeldende andre og særlige forhold ved vurderingen av risikoforholdene, som ikke er hensyntatt i den alminnelige kapitaliseringsrentesatsen på fire prosent som følger av Høyesteretts dom i Rt-2014-1203. For erstatningen til leietakerne anvendte tingretten en rentesats på fire prosent.

Ekspropriatene begjærte overskjønn for Borgarting lagmannsrett. Lagmannsretten benyttet den alminnelige kapitaliseringsrenten på fire prosent. Lagmannsretten kunne ikke se at man i saken står overfor et særtilfelle som begrunner avvik fra den alminnelige kapitaliseringsrenten.

Bane NOR anket lagmannsrettens overskjønn til Høyesterett.

Ingen alminnelig regel om at kapitaliseringsrenten ikke skal settes høyere enn den standardiserte rentesatsen

Høyesteretts flertall fremhevet at uttalelsene i tidligere avgjørelser om fastsettelse av kapitaliseringsrente kan fremstå som generelle, men at det ikke er etablert en alminnelig regel om at kapitaliseringsrenten ikke skal kunne settes høyere enn den standardiserte rentesatsen. Det var derfor feil lovanvendelse når lagmannsretten hadde lagt til grunn at bruk av en annen rentesats enn den standardiserte krevde at det forelå et «særtilfelle».

Ankemotpartene gjorde gjeldende at når en risiko eller usikkerhet knyttet til fremtidig avkastning er hensyntatt ved beregningen av det årlige tapet, kan man ikke samtidig ved beregningen av kapitaliseringsrenten ta utgangspunkt i en plassering med høy rente og høy risiko. Det vil i tilfelle innebære at risikoen hensyntas «to ganger». Til dette uttalte Høyesterett at utgangspunktet må være at beregningen av det årlige tapet skal skje ut fra prinsippet om sannsynlighetsovervekt. Dette innebærer at man i noen grad, men langt fra fullt ut, tar hensyn til foreliggende risikomomenter knyttet til fremtidige inntekter. At slike forhold er hensyntatt ved beregningen av det årlige tapet, kan ikke lede til at kapitaliseringsrenten skal fastsettes med utgangspunkt i en investering med særlig lav risiko.

Tilpasningsplikten tilsier etter Høyesteretts vurdering at det må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som det avståtte. Erstatningens skulle derfor vært fastsatt med utgangspunkt i en reinvestering i den typen virksomhet selskapet drev, men ikke lavere enn den standardiserte satsen.

Videre fremhevet Høyesterett at den standardiserte rentesatsen er fastsatt med tanke på langsiktige plasseringer, og at den standardiserte kapitaliseringsrenten ikke skal anvendes når det er tale om tap i en kort tidsperiode. Det er derfor uriktig lovanvendelse når lagmannsretten uten nærmere begrunnelse har benyttet denne rentesatsen ved beregningen av disse tapspostene.

Lagmannsrettens overskjønn ble derfor opphevet så langt det er påanket.

Dommen gir uttrykk for at den generelle kapitaliseringsrente ikke er generell ved ekspropriasjon av næringseiendom, og det kan reises spørsmål om forholdet til uttalelsene i Rt-2014-1203, hvor det uttales at den generelle kapitaliseringsrente er ment å være nettopp det – generell.