Kan kjøper bytte tilbakeholdsgrunnlag?

Ved boligkjøp hvor oppgjøret foregår gjennom eiendomsmegler, kan kjøper frem til overtakelsestidspunktet instruere megler om å holde tilbake et beløp som følge av mangler. Dersom kjøper senere skulle oppdage en ny mangel, oppstår det spørsmål om kjøper kan nekte å frigi det tilbakeholdte beløpet selv om den første mangelen er utbedret.

163739548

Kjøpers rett til å holde tilbake kjøpesummen

Kjøper har rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen for å sikre krav mot selger både ved kjøp av ny og brukt bolig. Grunnvilkåret for at tilbakehold i kjøpesummen skal være berettiget, er at det foreligger en mangel ved boligen og at kjøper har et krav mot selger som følge av dette. Videre kreves det at kjøper ikke holder tilbake mer enn det som er nødvendig for å sikre kravet.

Kjøper bærer risikoen for at tilbakeholdet er berettiget. Det vil si at kjøper må ha rett i at det foreligger en mangel og at størrelsen på det tilbakeholdte beløpet ikke overstiger verdien av mangelen. I motsatt fall vil kjøper være i betalingsmislighold. I forbrukerforhold er kjøper imidlertid innrømmet et større slingringsmonn i vurderingen av hvor mye som er nødvendig å holde tilbake for å sikre kravet.

Overtakelsen er avgjørende for råderetten

Så lenge kjøper har råderett over det tilbakeholdte beløp, enten dette står på kjøpers egen konto eller på klientkonto hos megleren, kan kjøper bruke sin råderett til fortsatt å holde tilbake kjøpesummen som sikkerhet for nye krav mot selger.

For avtaler som omfattes av bustadoppføringslova, beror skjæringstidspunktet mellom kjøpers og selgers råderett over kjøpesummen på når kjøper får hjemmel til eiendommen. Hovedregelen der omsetningen omfattes av avhendingslova er at bruksovertakelsen utgjør skjæringstidspunktet.

Utgangspunktet er altså at når kjøper har innbetalt kjøpesummen til megler og på det grunnlag har fått hjemmelen til eller fått overta eiendommen, mister han sin rådighet over kjøpesummen. Etter dette tidspunktet kan kjøper ikke påberope nye mangler som grunnlag for fortsatt tilbakehold.

Unntak ved forbehold

Dette gjelder imidlertid ikke dersom noe annet er avtalt mellom partene, eller dersom kjøper i overtakelsesprotokollen tar forbehold om at han ikke vil gi fra seg rådigheten over kjøpesummen.

Kjøpers rett til å la tilbakeholdet omfatte nye mangler vil i en slik situasjon måtte avgjøres ut ifra en tolkning av forbeholdet i protokollen/avtalen om tilbakehold. Et viktig moment er om kjøpers forbehold/avtalen er formulert på en begrenset eller generell måte.

Ved avtale mellom partene, kan det være rimelig å se det slik at det er en forutsetning for kjøperens rett til overtakelse at beløpet bare skal sikre den mangelen som er påberopt. Selger bør uansett sørge for at det uttrykkelig nedtegnes i avtalen at beløpet skal frigjøres til fordel for selgeren når den opprinnelige mangelen er utbedret.