Hvordan redusere formuesskatten på næringseiendom?

Formuesbeskatningen har for mange vært lempet de siste årene gjennom reduserte satser og økte bunnfradrag. For aktivaklassen næringseiendom er imidlertid formuesskatten skjerpet. Den skjerpede skatten kan motvirkes på flere måter.

509049466

Skjerpelse av formueskatt på næringseiendom

Beregningsmetoden for utleid næringseiendom tar utgangspunkt i eiendommens faktiske leie­inntekter. Det gjøres et sjablonmessig fradrag for 10 % eierkostnader, 90 % av beregnet utleieverdi inngår derfor i beregningsgrunnlaget. Disse netto utleieinntektene skal divideres med kalkulasjons­rente for å finne utleieverdien. 

Ved innføring av formuesskattereglene for næringseiendom i 2009 var kalkulasjonsrenten 9 %. I 2017 er kalkulasjonsrenten 6,3 %. Formuesverdien av næringseiendom ble i 2009 satt til 40 % av den beregnede utleieverdien, det vil si en rabatt på 60 %. I 2016 var rabatten redusert til 20 %.

Endring i kalkulasjonsrenten og redusert rabatt, betyr at en utleid næringseiendom med 1 million kroner i brutto årlig leieinntekter med en formuesverdi på kr 4 000 000 i 2009, hadde fått økt formuesverdi til kr 11 428 571 i 2016. Frem til 2016 var dermed tommelfingerregelen av formuesverdien av næringseiendom utgjorde om lag 11,4 ganger brutto leieinntekter i motsetning til 4 ganger brutto leieinntekter ved innføring av reglene i 2009. Oversteg gjeldsgraden 11,4 ganger leieinntekten, vil formuesskattereglene likevel ha begrenset virkning for næringseiendom.

Verdsettelsesrabatten for næringseiendom eid gjennom aksjeselskaper avvikles delvis i 2017 og i sin helhet fra 2018. I stedet gis det fra 2018 20 % rabatt ved verdsettelsen av aksjene (og ikke næringseiendommen). En slik overføring av rabatten fra eiendomsverdien til aksjene vil også kunne innebære en skjerpelse hvor eiendomsselskapet er lånefinansiert. Det skyldes at verdsettelsen baseres seg på egenkapitalverdien av selskapet og ikke eiendomsverdien.

Tiltak for reduksjon av formueskatt

Skattytere kan vurdere flere tiltak for å redusere formuesskatten. En metode kan blant annet være å stokke om på gjelden i konsernet. Negative ligningsverdier i konsern som følge av nyinvestering og gjelds­økning kan utnyttes ved å omfordele gjelden. Dette kan skje ved at eierselskap med «positiv» nettoformue skyter inn kapital i datterselskaper med ubenyttet negativ nettoformue. Gjøres øvelsen før årsskiftet, kan det påvirke formuesbeskatningen for innværende år.

En annen metode kan være å flytte verdsettelsestidspunktet for ikke-børsnoterte aksjer. I utgangspunktet verdsettes slike aksjer per 1. januar i inntektsåret. Skjer det kapital­endringer i selskapet i løpet av året, flyttes verdsettelsestidspunktet til utgangen av inntektsåret. Slike kapitalendringer kan blant annet vurderes om selskapet har gått med tap eller underskudd, eller om gjelden i konsernet omfordelt som påpekt foran, slik at formuesverdien er redusert sammenlignet med starten av inntektsåret.

Hvilke tiltak som kan benyttes, beror på en nærmere konkret vurdering. Vurderingen bør foretas i god tid før årsskiftet dersom eventuelle tiltak skal få virkning for inneværende år.