Hvor lenge er boligutbyggeren ansvarlig for kjøpernes mangelskrav?

Avtaler mellom entreprenører (utbyggere) og forbrukere om oppføring av bolig reguleres av bustadoppføringslova. En problemstilling som ofte oppstår i praksis er om et mangelskrav er bortfalt som følge av for sen reklamasjon eller foreldelse.

pexels-photo-585624

Innledning

Reglene om foreldelse og reklamasjon er uavhengige av hverandre. Et krav kan derfor være foreldet selv om reklamasjonsreglene er overholdt, samtidig som et krav kan være tapt som følge av for sen reklamasjon selv om det ikke er foreldet. Det må derfor foretas en selvstendig vurdering av både reklamasjons- og foreldelsesreglene i situasjoner hvor det kan være aktuelt å avvise kjøperens mangelskrav som følge av for sen reklamasjon eller foreldelse.

Nedenfor gis det en oversikt over reklamasjons – og foreldelsesreglene som gjelder for mangelskrav etter bustadoppføringslova.

Reklamasjon

Reglene om reklamasjon fremgår av bustadoppføringslova § 30. Her bestemmes det at kjøperen mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom mangelen ikke blir gjort gjeldende «innan rimeleg tid etter at forbrukeren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen». Dette omtales som den relative reklamasjonsfristen. For mangler som ble eller burde blitt oppdaget ved overtakelsen må det reklameres «så snart råd er dersom overtakinga skjer ved overtakingsforretning».

Videre følger det av bustadoppføringslova § 30 at en mangel ikke kan gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Dette omtales som den absolutte reklamasjonsfristen.

Reklamasjonsreglene oppstiller følgelig flere krav til en kjøper. For det første må kjøperen vise aktsomhet med hensyn til å oppdage mangler, og for det andre må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget manglene. For det tredje må det reklameres innen fem år etter overtakelsen.

For at det skal være reklamert rettidig, må både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen overholdes. Det vil si at dersom det ikke reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, hjelper det ikke at det er reklamert innen den absolutte reklamasjonsfristen på fem år. På tilsvarende måte er et krav også tapt selv om det reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget dersom dette først skjer etter utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen.

Dersom mangelen er forårsaket av at entreprenøren eller noen entreprenøren svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med heder og god tro kan entreprenøren ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent, jf. bustadoppføringslova § 30 siste ledd. Etter rettspraksis skal det mye til for at entreprenøren kan sies å ha opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med heder og god tro, og i praksis vil derfor kjøpernes krav være tapt dersom reklamasjonsfristene ikke er overholdt.

Foreldelse

Hvis et krav er foreldet er det tapt for godt, og reglene om foreldelse gjelder uavhengig av reklamasjonsreglene. Dette har bl.a. den konsekvens at et krav kan være foreldet, selv om både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen er overholdt.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Foreldelsesfristen starter å løpe ved overtakelsen av boligen. Hovedregelen er derfor at mangelskrav foreldes tre år etter overtakelsen. For skjulte mangler vil imidlertid kjøperen ha krav på ett års tilleggsfrist fra det tidspunkt kjøperen fikk eller burde fått kunnskap om mangelen, jf. foreldelsesloven § 10.

Dette innebærer at krav i tilknytning til mangler som ble oppdaget eller som burde ha blitt oppdaget ved overtakelsen vil være foreldet tre år etter overtakelsen. For skjulte mangler som først viser seg etter overtakelsen vil kjøperen derimot ha krav på ett års tilleggsfrist fra det tidspunkt kjøperen fikk eller burde fått kunnskap om mangelen. Det vil si at dersom mangelen oppdages 2 ½ år etter overtakelsen, og ikke burde blitt oppdaget tidligere, så vil kravet foreldes 3 ½ år etter overtakelsen.

En vanlig reklamasjon er ikke tilstrekkelig til å avbryte foreldelsesfristen. For mangelskrav er de praktiske måtene for fristavbrytelse enten at kjøperne tar rettslige skritt i form av forliksklage eller stevning, eller ved at utbyggeren erkjenner mangelskravet. En erkjennelse vil kunne foreligge dersom utbyggeren foretar utbedring av en mangel. I noen tilfeller vil en utbygger av ulike grunner akseptere å foreta utbedring selv om utbyggeren mener det ikke foreligger en mangel. For å unngå at dette skal anses som en erkjennelse må utbyggeren gjøre det klart for kjøperen at utbedringen ikke innebærer en erkjennelse av ansvar, men at det gjøres av andre årsaker.

Dersom et mangelskrav er foreldet så har kjøperen mistet sin rett til oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 24. I visse tilfeller har man imidlertid rett til å motregne med foreldede krav, jf. foreldelsesloven § 26. Dette er bl.a. tilfelle dersom det krav som det motregnes mot springer ut av samme rettsforhold som det foreldede krav, såkalte konnekse krav. I situasjoner hvor kjøperen har holdt tilbake deler av kjøpesummen vil dette kunne innebære at kjøperen vil kunne motregne sitt mangelskrav i entreprenørens krav på betaling av det tilbakeholdte beløpet.