Hvor fast er en fast pris?

I fastpriskontrakter ligger i utgangspunktet risikoen for overskridelser hos entreprenøren. Til tross for dette er det imidlertid flere forhold som kan gi entreprenøren krav på justering av vederlaget.

Frank_Almås

I en entreprisekontrakt skal entreprenøren utføre et oppdrag for byggherren mot at byggherren betaler et vederlag til entreprenøren. Vederlaget kan i prinsippet beregnes etter to hovedmodeller, nemlig som regningsarbeid eller som fastpris.

Dersom det er avtalt regningsarbeid får entreprenøren betalt for de nødvendige kostnadene ved utførelsen, med tillegg for et påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Ved fastpris er det derimot avtalt at oppdaget skal utføres til en forhåndsbestemt pris. Denne prisen kan enten gjelde hele oppdraget (”lump sum”), eller det kan være en fast pris pr. enhet (enhetspriskontrakt eller oppmålingskontrakt).

Ved regningsarbeider er det følgelig byggherren som har kalkulasjonsrisikoen, mens den ligger hos entreprenøren dersom det er avtalt fastpris. I enhetspriskontrakter har entreprenøren risikoen for at prisen dekker kostnadene med tillegg av påslag pr. enhet, mens byggherren har risikoen for at mengden enheter overstiger det man har kalkulert med (mengderisikoen).

Dette innebærer at entreprenøren ved fastprisarbeider må beregne et risikopåslag. Dette påslaget vil måtte prise risikoen for at man får overskridelser i prosjekter. Dess mer uoversiktlig prosjektet er, dess høyere vil dette risikopåslaget være.

En konsekvens av at det er avtalt fast pris er altså risikoen for overskridelser ligger hos entreprenøren. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, og det er ikke slik at entreprenøren nødvendigvis er avskåret fra å kreve tillegg eller endring av prisen selv om det er avtalt fastpris.

 

Endringer, svikt i byggherrens ytelser mv.

For det første vil entreprenøren ha krav på vederlagsjustering dersom det foreligger en endring, jf. NS 8405 pkt. 25.2 bokstav a) og NS 8407 pkt. 34.1.1. Det som karakteriserer en endring er at entreprenøren skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte (eventuelt at avtalte ytelser skal utgå). Ettersom entreprenøren skal yte noe annet enn det som var opprinnelig avtalt ligger det i sakens natur at det skal skje en justering av vederlaget i disse tilfellene.

Videre vil entreprenøren ha krav på vederlagsjustering dersom det foreligger forsinkelse eller svikt ved de leveranser og den medvirkning byggherren skal yte, jf. NS 8405 pkt. 25.2 bokstav b) og NS 8407 pkt. 34.1.2. For utførelsesentrepriser vil dette typisk være tilfelle dersom det foreligger feil i prosjekteringsmaterialet, eller dersom leveringen av prosjekteringsmaterialet blir forsinket.

Det kan også være avtalt at byggherren skal levere byggematerialene. Dersom byggematerialene viser seg ikke å være anvendelige, eller dersom leveringen av disse blir forsinket vil entreprenøren kunne ha krav på vederlagsjustering. Ettersom hindringene i disse tilfellene skyldes forhold byggherren har risikoen for, vil ikke entreprenøren ha tatt hensyn til forholdene i beregningen av sitt risikopåslag. Det er derfor naturlig at entreprenøren har krav på vederlagsjustering dersom slike forhold skulle inntre.

En problemstilling som ofte reiser seg er hvem som har risikoen for grunnforholdene. Denne ligger i utgangspunktet hos byggherren, og dersom grunnforholdene avviker fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med vil entreprenøren ha krav på vederlagsjustering.

Entreprenøren vil også ha krav på vederlagsjustering dersom det oppstår andre hindringer for entreprenørens oppfyllelse som byggherren har risikoen for, jf. NS 8405 pkt. 25.2 bokstav c) og NS 8407 pkt. 34.1.2. Hvilke forhold byggherren bærer risikoen for må avgjøres konkret på bakgrunn av den enkelte kontrakt.

Både NS 8405 og NS 8405 inneholder bestemmelser om at entreprenøren uten ugrunnet opphold må varsle at han mener det foreligger en endring eller andre forhold som entreprenøren vil kreve vederlagsjustering for. Dersom varsel ikke gis innen fristen vil kravet på vederlagsjustering bortfalle.

 

Bristende forutsetninger

Entreprenøren vil også kunne ha krav på vederlagsjustering etter de ulovfestede reglene om bristende forutsetninger. I Veisaltingsdommen (Rt. 2010 s. 1345) uttalte Høyesterett at for at det skal kunne kreves kontraktsrevisjon på dette grunnlaget, så må den forutsetning som ikke er blitt oppfylt ha virket motiverende for løftegiveren. Forutsetningen må også ha vært synbar for denne annen part eller typisk for den aktuelle kontraktssituasjon. Videre uttalte Høyesterett at det i tillegg må foretas en helhetsvurdering, og at sentrale momenter i helhetsvurderingen er hvem som ut fra en sammensatt vurdering bør bære risikoen for vedkommende avtaleforutsetning, og størrelsen av det tap som oppstår på grunn av den uventede utvikling.

Dersom en forutsetning for prisingen har sviktet vil altså entreprenøren på nærmere vilkår ha krav på å få endret prisen. Denne ulovfestede læren vil imidlertid ikke komme til anvendelse dersom man i kontrakten har foretatt en særlig regulering av hvem som skal ha risikoen for de bristende forutsetningene. Dette var tilfelle i Veisaltingsdommen hvor risikoen for hvilke saltmengder som var nødvendige for å oppfylle kontraktens krav bevisst var plassert hos entreprenøren. Høyesterett konkluderte derfor med at de ulovfestede reglene om bristende forutsetninger ikke kom til anvendelse. Entreprenøren fikk imidlertid delvis medhold i sitt krav på dekning av merutgifter etter NS 3430 pkt. 7.5, jf. pkt. 21.1, ettersom det forelå vesentlige feil i anbudsgrunnlaget.

 

Indeksregulering

I tillegg til ovennevnte grunnlag for vederlagsjustering, følger det av NS 8405 pkt. 27.1 og NS 8407 pkt. 26.2 at det skal foretas en indeksregulering med mindre annet er annet er avtalt. Dette vil særlig ha betydning for større kontrakter hvor det kan gå lang tid fra kontraktsinngåelse og frem til ferdigstillelsen, og hvor prisene kan ha økt i ikke ubetydelig utstrekning. Indeksregulering innebærer at entreprenøren slipper å bære denne risikoen. Som et alternativ til indeksregulering er det ikke uvanlig at entreprenøren påtar seg risikoen for prisendringer, mot et tillegg i kontraktssummen som tar hensyn til denne risikoen.