Hvilken lov gjelder ved salg av ny bolig?

Ved salg av ny bolig til forbruker, kommer enten avhendingsloven eller bustadoppføringsloven til anvendelse. Hvilken lov som gjelder vil kunne få stor praktisk og økonomisk betydning for entreprenøren.

iStock_000013542923_Large (1)

Skjæringspunktet

Avhendingsloven kommer til anvendelse ved salg av ny bolig dersom boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Dersom det derimot gjenstår arbeider på boligen ved avtaleinngåelsen er det bustadoppføringslovens regler som gjelder. Ombygging likestilles i bustadoppføringsloven med nyoppføring dersom arbeidene er så omfattende at boligen praktisk sett fremstår som ny. Dette vil for eksempel gjelde ved totalrenovering hvor bare bygningskroppen beholdes.

Arbeidene anses normalt som ferdigstilt selv om det gjenstår rydding, rengjøring og lignende. Dersom det gjenstår arbeider av håndverksmessig karakter er imidlertid utgangspunktet at arbeidene ikke kan anses som ferdigstilt. Hvorvidt det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest er ikke avgjørende. Det er imidlertid en forutsetning at det er entreprenørens arbeider som gjenstår. Hvis det er forutsatt at forbrukeren selv skal utføre de avsluttende arbeidene, vil kontrakten falle utenfor bustadoppføringsloven, selv om boligen ikke er ferdig når avtalen inngås.

Når det gjelder spørsmålet om på hvilket tidspunkt avtalen er inngått, er det viktig å merke seg at datoen på kjøpekontrakten ikke nødvendigvis er avgjørende. Dersom partene på et tidligere tidspunkt har vært enige om avtalens hovedinnhold, kan en avtale om salg anses som inngått allerede på dette tidspunktet. 

Særlige spørsmål kan oppstå hvis salget av tomten og oppføringen av boligen er delt opp i to ulike kontrakter. Dersom det er tale om to reelt sett individuelle kontrakter, vil tomtesalget i utgangspunktet reguleres av avhendingsloven, mens byggekontrakten reguleres av bustadoppføringsloven. Et unntak gjelder dersom tomten er solgt med en såkalt byggeklausul. Bustadoppføringsloven hevingsregler vil i slike tilfeller komme til anvendelse både for tomtekjøpet og byggekontrakten.  

Betydningen av hvilken lov som gjelder

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven inneholder ufravikelige bestemmelser til gunst for forbruker.  Bustadoppføringsloven gir imidlertid forbruker rettigheter utover det som følger av avhendingsloven som det er viktig at entreprenøren er klar over før avtalen inngås.

Et eksempel på dette er at entreprenøren etter bustadoppføringsloven plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og etter overtakelsen.  Kravene til garanti kan innebære en betydelig likviditetsbelastning for entreprenøren. Dette kan unngås dersom entreprenøren venter med å selge boligen til etter at den er ferdig.

Etter bustadoppføringsloven kan forbruker under visse vilkår også kreve at entreprenøren utfører endrings- og tilleggsarbeider. Dette stiller krav til entreprenørens organisering og bemanning av prosjektet. En slik rett følger ikke av avhendingsloven. Ved salg etter ferdigstillelse oppnår entreprenøren dermed den fordel at han selv kan bestemme om og eventuelt hvilke endringer som skal foretas i byggeprosjektet.

Bustadoppføringsloven gir også forbruker rettigheter utover det som følger av avhendingsloven ved forsinket ferdigstillelse. Etter avhendingsloven har forbruker krav på erstatning for sitt økonomiske tap som følge av forsinkelse. Et slikt tap vil imidlertid kunne være vanskelig å påvise.  Etter bustadoppføringsloven kan forbruker kreve dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse uten å måtte påvise noe økonomisk tap. 

Hvilken løsning den enkelte entreprenør bør velge vil bero på prosjektet og entreprenørens økonomiske stilling. Dersom entreprenøren ikke er avhengig av forskudd fra kjøper eller sikkerhet fra en kjøpekontrakt, kan gode grunner tale for å vente med å selge boligen til den er ferdigstilt. Entreprenøren slipper da å stille garanti samt at det ikke løper noen risiko for krav om endringsarbeider og dagmulkt. Fordelene ved dette må imidlertid avveises mot blant annet risikoen for at man ikke får solgt boligen.