Hvem har risikoen for grunnforholdene?

Grunnforholdene byr ofte på uventede utfordringer, som kan få store konsekvenser både for kostnadene og fremdriften i et bygge- eller anleggsprosjekt. Typiske utfordringer kan være at fjellet ligger dypere enn forventet, at massene er forurensede, eller at det oppdages uventede gjenstander i grunnen. Spørsmålet om det er byggherren eller totalentreprenøren som har ansvaret for slike uforutsette grunnforhold kommer særlig på spissen i totalentrepriser.

537636988

Risikofordelingen i NS 8407

Risikoen for grunnforholdene er i standardkontrakten for totalentrepriser (NS 8407) delt mellom byggherren og totalentreprenøren. Totalentreprenøren har risikoen for grunnforholdene så langt som han hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet, mens byggherren bærer risikoen for forhold som totalentreprenøren ikke hadde grunn til å regne med.

Forhold som totalentreprenøren hadde grunn til å regne med er å anse som en del av kontraktsarbeidene, og gir dermed ikke krav på verken fristforlengelse eller vederlagsjustering.

Hva har totalentreprenøren «grunn til å regne med»?

Ved vurderingen av hva totalentreprenøren hadde grunn til å regne med, er både byggherrens opplysninger og den kunnskap totalentreprenøren selv skal skaffe av betydning.

Byggherren har etter NS 8407 en plikt til å opplyse om forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser som han kjente eller måtte kjenne til, og som det var nærliggende å anta at totalentreprenøren hadde interesse av å få. Hvis opplysningene viser seg å være uriktige, har byggherren risikoen for konsekvensene av dette.

Totalentreprenøren har på sin side plikt til å foreta en aktsom besiktigelse av byggeområdet og innhente opplysninger om forhold ved grunnen. Dersom totalentreprenøren ved en aktsom besiktigelse ville ha oppdaget at grunnforholdene var annerledes enn det han har lagt til grunn, er det ikke grunnlag for å kreve verken vederlagsjustering eller fristforlengelse.

Totalentreprenøren må foreta et forsvarlig skjønn ut fra den informasjonen han har fått fra byggherren og de opplysningene han selv har innhentet. Det er imidlertid bare den informasjonen som var tilgjengelig for totalentreprenøren før pristilbud ble inngitt til byggherren som skal tas i betraktning. Opplysninger som fremkommer etter dette tidspunktet kan det ikke forventes at totalentreprenøren skulle ha regnet med.

Avtale om overføring av risiko

Partene står i utgangspunktet fritt til å avtale at seg bort fra den normale funksjonsfordelingen i NS 8407. Det kan for eksempel avtales at totalentreprenøren skal ha den fulle risikoen for forhold ved grunnen. En slik risikooverføring vil være gyldig såfremt avtalen er klar og tydelig, og at det ikke kan reises tvil om den risikoen totalentreprenøren har påtatt seg. For mer informasjon om denne problemstillingen, se denne artikkelen.