Hva skal skje med eiendomsvirksomheten?

Mange familieeide foretak har verdier i næringseiendom. Dette kan være næringseiendommer som har vært i familien gjennom generasjoner eller bygd opp i siste generasjon. På et tidspunkt må eieren vurdere om virksomheten skal overføres til neste generasjon eller realiseres.

iStock_000001007391_Large

En slik prosess krever modning, og ulike alternativer for generasjonsskifte må vurderes. Nedenfor peker vi på hovedmodeller for gjennomføring av generasjonsskifte og forhold man særlig må vurdere kritisk i den forbindelse.

Overføring av virksomheten til neste generasjon

Eiendomsvirksomheten kan være drevet som et enkeltpersonforetak, i et ansvarlig selskap eller aksjeselskap. Dersom virksomheten ikke er eid av et aksjeselskap, bør det vurderes om virksomheten, før generasjonsskifte finner sted, skal overføres til et aksjeselskap. Dette kan normalt gjøres uten beskatning.

Før virksomheten overføres er det flere forhold som bør vurderes kritisk, blant annet:

  • Om en av arvingene skal eie hele virksomheten eller om denne skal eies av arvingene i fellesskap.
  • Om arvingene har de nødvendige egenskapene til å drive virksomheten eller om denne skal drives av eksterne, særlig med tanke på fremtidig vedlikehold og investeringsbehov i eiendomsmassen
  • Om virksomheten er av en slik art at denne kan deles mellom ulike arvinger.
  • Om arvingene skal kunne kreve seg utløst dersom virksomheten eies i fellesskap.

Overføring av familieaksjeselskaper kan gjøres på forskjellige måter, som for eksempel:

  1. Aksjene i familieselskapet gis som gave/gavesalg. I gavebrevet kan det for eksempel inntas følgende betingelser:
    • Aksjene skal være barnas særeie.
    • Aksjene og utbytte på aksjene skal forvaltes av en egen forvalter frem til barna oppnår en bestemt alder, alternativt kan utbytte settes på sperret konto.
    • Barnet mottar kun midler til å dekke formuesskatt og til utdanning, eventuelt andre fornuftige investeringer.
    • Gis aksjene til mindreårige barn, inntas en egen bestemmelse i gavebrevet om at eierandelene ikke skal være underlagt fylkesmannens kontroll hit vergemålsloven (tidligere overformynderiet).
  2. Før overføring etableres det A-aksjer med stemmeflertallet i familieselskapet slik at foreldregenerasjonen fortsatt beholder kontrollen i selskapet.
  3. Det inngås en familieavtale som regulerer forvaltningen av familieselskapet.

Familieavtale

Familieavtalen regulerer forholdet mellom foreldregenerasjonen og barna i deres egenskap av aksjonærer i familieselskapet. Familieavtalen er derfor en form for aksjonæravtale. Det kan imidlertid være særlige hensyn, for eksempel at familieselskapet i fremtiden skal være eid og kontrollert av familien, som kan tilsi særlig regulering. Dette hensynet må veies mot søskens mulighet til å få solgt aksjene i familieselskapet en gang i fremtiden.

I familieavtalen kan det inntas avtaleklausuler som på forskjellige måter ivaretar eller kombinerer disse hensynene.

Organisatoriske bestemmelser i familieavtale kan være:

  1. Foreldregenerasjonen har vetorett eller gis stemmeflertall (dette kan også følge av at det benyttes ulike aksjeklasser).Dette kan for eksempel kombineres med at ordningen med stemmeflertall skal gjelde et bestemt antall år slik at det gis føringer på hvor lenge senior skal sitte i førersetet.
  2. Hvem som skal ha rett til å utpeke styremedlemmene, herunder hvem som skal være styrets leder. Ofte vil det være naturlig at foreldregenerasjonen innehar posisjonen som styreleder, mens det i andre tilfeller er mer naturlig med en ekstern styreleder.

Økonomiske bestemmelser i en familieavtale kan være:

  1. Partene avtaler nærmere utbyttepolitikken for familieselskapet.
  2. Vilkår for omsetning av aksjene og underliggende eiendom, herunder om søsken skal ha forkjøpsrett til aksjene og hvordan prisen i så fall skal fastsettes (for eksempel antatt omsetningsverdi eller andel av denne).
  3. Vilkår om at det kan kreves at selskapet utfisjonerer deler av virksomheten eller bestemte aktiva.

Salg av eiendomsvirksomheten

Kommer foreldregenerasjonen til at virksomheten ikke skal overføres til neste generasjon og istedet selges, må transaksjonsstruktur vurderes. I mange tilfeller er det nødvendig å ”rydde” i målselskapet slik at selskapet kun eier den virksomheten som skal selges. Det kan ofte være hensiktsmessig å utfisjonere eiendeler som ikke brukes i virksomheten før salget av virksomheten.

Dersom foreldregenerasjonen ønsker å selge, men likevel ønsker å vente med å gjennomføre salget til etter generasjonsskiftet, kan dette reguleres på ulike måter gjennom reguleringer i familieavtalen. Disse reguleringene kan for eksempel innebære at:

  • Et kvalifisert flertall kan kreve selskapet solgt og at de øvrige aksjonærer da har medsalgsplikt.
  • En arving kan tilby aksjene sine til den andre aksjonæren til en bestemt pris og at den andre har salgsplikt for sine aksjer til samme vilkår dersom kjøpstilbudet ikke aksepteres.

Skattemessige og avgiftsmessige forhold

Arveavgiften er fjernet, men et generasjonsskifte kan fremdeles by på skattemessig utfordringer. Skatte- og avgiftsregler endres hyppig, og det er derfor viktig at det foretas en særskilt vurdering. Hovedreglene i dag er:

  1. Selger foreldregenerasjonen (personlig) aksjene i et norsk familieselskap, er gevinst (utover et skjermingsfradrag) skattepliktig med 31,68 %. Selger et holdingselskap norske aksjer, er gevinsten skattefri. Utdeling av utbytte (utover et skjermingsfradrag) fra holdingselskapet til fysiske personer utløser utbytteskatt på 31,68 %.

  2. Gaveoverføring av aksjer utløser ikke beskatning for giver. Arvingene trer inn i giverens skattemessige kostpris på aksjene (kontinuitet), det vil si at arvingene overtar ”latent skatt” og beskattes både for verdistigning i givers eiertid og egen eiertid ved et eventuelt senere videresalg.

  3. Gavesalg utløser kun beskatning av giver dersom giver selger for en pris som overstiger skattemessig inngangsverdi på aksjene.

Dersom giver eller mottaker er skattepliktig i et annet land, må det vurderes om det utløses arveavgift, skatt eller lignende i det andre landet. Tilsvarende gjelder dersom det overføres utenlandske aksjer eller andre eiendeler i utlandet.

Veien videre

På et eller annet tidspunkt må foreldregenerasjonen vurdere hva som skal skje med den familieeide virksomheten. En slik prosess krever modning, og de ulike alternativene må vurderes. Det er derfor viktig at prosessen starter i tide slik at de nødvendige forberedelsene gjennomføres, herunder må det vurderes på hvilket tidspunkt det er riktig å involvere arvingene eller andre.

 

Artikkelen er også publisert av Næringseiendom og NEnyheter.