Plan- og bygningsretten er i bevegelse
Stortingsvalg og nye stortingsprogrammer
I år er det stortingsvalg, og før den tid vil partiene vedta sine stortingsprogrammer. Programmene forteller hva vi kan forvente oss av politikerne i neste stortingsperiode. I Hjort følger vi nøye med på det som kan ende opp med nye lovforslag med betydning for eiendomsaktører:
- Høyre foreslår lovendringer som legger opp til deling og lagring av energi i nabolag og næringsområder. I tillegg foreslås forenklinger i plan- og bygningsloven, herunder reguleringsprosesser.
- Ap foreslår å endre plan- og bygningsloven for å gi kommunene mulighet til å kreve at en andel boliger i alle boligprosjekter blir boliger flere har råd til. Videre foreslås å utrede et tilsynsorgan for det private utleiemarkedet og sertifisering av utleiere for å styrke seriøsiteten.
- Frp foreslår å fjerne innsigelsesinstituttet som en del av planprosessene og redusere nasjonale bestemmelser og føringer i plansaker for å styrke det lokale selvstyret. I tillegg foreslås det at det settes et tak på byggesaksgebyrene.
- SV vil etablere en ikke-kommersiell utleieboligsektor, med pris- og omsetningskontroll. I tillegg foreslås progressiv beskatning på bolig og annen eiendom, samt fjerning av grensen for maksimal eiendomsskatt. SV mener også at det må bli vanskeligere å gi dispensasjon fra lover og planer som er ment å beskytte naturen.
Du kan finne forslagene på partienes hjemmesider. I Hjort har vi bred erfaring med politisk påvirkning som en del av vår rådgivningsvirksomhet.
Krav i arealplan om borettslag samt andel utleieboliger og deleie/leie-til-eie?
Det ser ut til at det i løpet av 2025 kan komme flere interessante endringer på plan- og bygningsrettens område.
Et forslag til endringer i plan- og bygningsloven og kart- og planforskriften var på høring i 2024.
Forslaget innebar at kommunen i arealplan skal kunne gi planbestemmelser om at det i et utbyggingsområde skal benyttes borettslag som organisasjonsform, og videre at en andel av boligene skal være utleieboliger eller skal tilbys med nye boligkjøpsmodeller som deleie eller leie-til-eie.
I tillegg er det foreslått at «studentboliger» skal bli et eget arealformål, slik at det gjennom planene kan sikres areal til studentboliger.
Det har innkommet mange høringssvar og vårt inntrykk er at det særlig er mulighetene for å kreve at en andel skal være utleieboliger eller tilbys med boligkjøpsmodeller som er kontroversielle og som har møtt motbør. Bakgrunnen for dette er at slike krav vil ha svært negativ innvirkning på lønnsomheten i mange utbyggingsprosjekter. Det blir nå spennende å se om lovendringene blir vedtatt i løpet av 2025, og eventuelt om departementet fastholder de mer omstridte delene av lovforslaget.
Refusjon av opparbeidelseskostnader til vei – Ikke rom for å bomme med refusjonsoppsettet
På tampen av 2024 ble det avsagt to høyesterettsdommer på plan- og bygningsrettens område.
For det første avsa Høyesterett dom i den såkalte bryggesaken i Bergen kommune (HR-2024-2211-A), hvor grunneier vant frem med at det ikke var hjemmel til å kreve riving av grunneierens brygge.
For det andre, og mer interessant for eiendomsutviklere, avsa Høyesterett dom i en sak om refusjon etter plan- og bygningsloven kapittel 18. Vi har tidligere kommentert dommen i en egen artikkel skrevet av Hjortadvokatene Liv Zimmermann og Gunn Cecilie Ringdal. Kort oppsummert innebærer dommen at det første refusjonsoppsettet er bindende for hvilke kostnader kreditor kan kreve dekket i refusjonsoppgjøret, og at det senere ikke er anledning til å legge til nye kostnadsposter i oppsettet. Dommen illustrerer at refusjonsreglene også på dette området er nådeløse overfor den som eventuelt måtte gjøre feil i refusjonssaker, og at eiendomsutvikleren som refusjonskreditor bør kvalitetssikre refusjonsprosessen for å unngå unødvendig usikkerhet og tap.
Store endringer i Oslo kommune i løpet av 2025?
I Oslo kommune ligger det an til flere endringer av betydning for eiendomsutviklere.
Forslag til ny kommuneplan var på høring tilbake i 2023, men ble ikke vedtatt i løpet av 2024. Det er grunn til å tro at 2025 blir året hvor den någjeldende kommuneplanen fra 2015 blir erstattet. Forslaget som var på høring i 2023 legger blant annet opp til flere nye utviklingsområder og har ifølge Oslo kommune et boligpotensial på inntil 120 000 boliger.
Forhåpentligvis kan også den reviderte småhusplanen settes i kraft i løpet av 2025, slik at det igjen blir mulig å videreutvikle småhusområdene – om enn innenfor strengere rammer enn tidligere. Det som gjenstår er at Kommunal- og distriktsdepartementet skal ta stilling til innsigelsen fra Norges vassdrags- og energidirektorat knyttet til utredning av flom- og skredfare.
Det legges til at Oslo kommune signaliserer større fokus på transformasjon, herunder at også tidligere næringsbebyggelse forutsettes bevart selv om området skal omgjøres til bolig.
I Oslo og omegn er det også verdt å merke seg at forslag til revidering av markaloven var på høring i 2024, og at endringsforslagene kan komme til å bli vedtatt i løpet av 2025. Forslaget innebærer først og fremst en etterlengtet harmonisering av lovteksten med hva som har vært forvaltningens praksis, og skal derfor sikre bedre forutsigbarhet om hva som kan gjøres i markaområdene.
Ny husleielov i løpet av 2025?
For tiden er forslag til ny husleielov på høring. Lovforslaget innebærer blant annet at minstetiden for tidsbestemte leieavtaler økes fra tre til fem år, og at leieren får rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale. Dersom lovforslaget vedtas, er det antatt at det vil få stor betydning for de som leier ut til forbrukere. Sentrale aktører har gitt uttrykk for at forslaget kan føre til færre utleieboliger på markedet, med de negative konsekvenser dette kan føre til.
Høringsfristen er 31. januar 2025, men det er foreløpig få høringssvar som er publisert på departementets hjemmesider. Aktører som har syn på lovforslaget, bør inngi høringssvar innen fristen.
Borettslagsmodellen står ved lag
Det er ulike måter å organisere eierskapet til et boligprosjekt. Mange boligutviklere har benyttet borettslagsmodellen som innebærer at man på nærmere bestemte vilkår kan organisere prosjektet slik at latent gevinstskatt knyttet til tomten ikke utløses. Sensommeren 2024 skapte finansministeren usikkerhet knyttet til borettslagsmodellen. Det er imidlertid ikke gjennomført endringer, og modellen står derfor inntil videre ved lag.
Vi har i et eget miniwebinar redegjort nærmere for borettslagsmodellen og skatt. Klikk her for å se miniwebinaret.
Hjort har omfattende erfaring med borettslagsmodellen. Boligutviklere som vurderer å benytte modellen bør følge den politiske utviklingen nøye og vurdere tiltak ved behov.
Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler
Kommunene skjerper stadig kravene knyttet til aktuelle tiltak som forutsettes etablert/finansiert i forbindelse med utviklingsprosjekter. Det har kommet noen avklaringer av grensene for kommunenes praksis for rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler gjennom Mortensrud-saken og Entra-saken. Kommunene, med Oslo kommune i spissen, ser likevel ikke ut til å endre praksis, og det ble i 2024 igangsatt en ny rettsprosess for å avklare regelverket og praksis ytterligere. Saken vil ha stor betydning for eiendomsbransjen og Norsk Eiendom har derfor trådt inn som partshjelper for utbygger. Problemstillingen har stor betydning for både eiendomsutviklere og kommunen, og det forventes at saken blir endelig avgjort i Høyesterett. Hjort har spisskompetanse på området og følger saken tett.
Reduksjon av kostnader til utbygging av offentlig struktur gjennom mva-avtaler
Kommunene kan på nærmere bestemte vilkår kreve at en eiendomsutvikler besørger og bekoster kostnader til offentlig infrastruktur i forbindelse med en utbygging. I tillegg til at eiendomsutviklere må ha et bevisst forhold til hva kommunen kan kreve (f.eks. ved rekkefølgekrav/utbyggingsavtaler) bør det innledes dialog med kommunen med krav om mva-avtaler som sikrer at merverdiavgift på anskaffelse av varer og tjenester som skal overdras til kommunen ikke blir endelig kostnad i prosjektet. Dette vil være sentralt for lønnsomheten i prosjektet og god dialog om dette med kommunen er viktig. Vi har omfattende erfaring med bistand til både større kommuner og eiendomsutviklere med håndtering av alle sider knyttet til mva-avtaler i utbyggingsprosjekt.
Kjøp og salg av utviklingseiendom – hvordan lykkes?
Avtaler om kjøp og salg av utviklingseiendom kan være kompliserte og mange rettslige forhold skal vurderes, blant annet reguleringsstatus og utnyttelse av eiendommen, strukturering av oppgjør, bærekraft og miljø og regulering av garantier. At både regelverket og markedet er i stadig endring gjør dette spesielt krevende, og de siste års erfaringer viser at flere utviklingsprosjekter har betydelige problemer med gjennomføring og lønnsomhet.
Vi bistår en rekke eiendomsaktører i slike prosesser med alt fra utforming av bud/budaksept, fremforhandling av kjøpekontrakt og eventuelle aksjonæravtaler i samarbeidsprosjekter, juridisk due diligence av eiendom og eventuelt selskap, samt skatte- og merverdiavgiftsrettslige spørsmål. I tillegg kommer avklaring av offentligrettslige forhold, samt bistand med reguleringsprosesser, utbyggingsavtaler og byggesak ved gjennomføring av prosjektene.
Vår kompetanse innenfor eiendomsutvikling dekker alt fra A til Å.
Vi har i 2024 bistått en rekke større aktører med kjøp og salg av utviklingseiendom og er ved oppstarten av 2025 involvert i flere prosjekter. Disse kan du lese om her.
