Husk på varslingsreglene i entreprisekontrakten

Det investeres mye i kraftbransjen for tiden, og det inngås i den forbindelse bygge- og anleggskontrakter for store verdier. For bygge- og anleggsarbeidene i et utbyggingsprosjekt inngås det vanligvis avtaler basert på Standard Norges standardkontrakter. Et karakteristisk trekk ved disse standardkontraktene er varslingsbestemmelsene.

183347898

Etter disse bestemmelsene må entreprenøren på nærmere vilkår og innen visse frister varsle byggherren dersom entreprenøren mener det foreligger forhold som gir krav på fristforlengelse og/eller tilleggsvederlag. Dette kan for eksempel være at entreprenøren mener at grunnforholdene avviker fra det som ble lagt til grunn ved utarbeidelsen av tilbudet eller at byggherren ikke har levert det byggherren skal levere innen avtalte frister. Et motstykke til entreprenørens varslingsplikt er at byggherren på nærmere vilkår må svare på entreprenørens varsel innen visse frister.

Betydningen av varslingsreglene

De mest brukte standardkontraktene er NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt og NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentreprise. NS 8405 er utformet for utførelsesentrepriser hvor byggherren står for hele eller det vesentligste av prosjekteringen, mens entreprenøren utfører de arbeider byggherren har beskrevet. NS 8407 er på sin sideutformet for totalentrepriser hvor entreprenøren i tillegg til utførelsen står for hele eller det vesentligste av prosjekteringen.

Etter både NS 8405 og NS 8407 risikerer partene å miste berettigede krav og innsigelser dersom varslingsreglene ikke overholdes, dvs. at bestemmelsene har en preklusiv virkning. Etter NS 8406 Forenklet norsk bygg- og anleggskontrakt har derimot manglende overholdelse av varslingsbestemmelsene i utgangspunktet ikke en preklusiv virkning.

Formkrav til varslene

Etter både NS 8405, NS 8406 og NS 8407 skal alle varsler og krav fremsettes skriftlig til de som er angitt som partenes representanter eller til avtalte adresser. Varsel og krav som er innført i byggemøtereferater oppfyller kravet til skriftlighet. E-poster anses imidlertid kun som skriftlige etter NS 8405 og NS 8406 dersom dette er avtalt. Etter NS 8407 anses derimot e-poster som skriftlige dersom ikke annet er avtalt. Ved avtaleinngåelsen må man derfor ha et bevisst forhold til om man ønsker at varsler og krav kan sendes pr. e-post.

Innholdet i varslingsreglene

I det følgende er det en forutsetning at partene har avtalt NS 8405 uten avvik. For endringer (tilleggsarbeider) inneholder NS 8405 særlige varslingsregler som ikke behandles her.

Dersom entreprenøren vil kreve fristforlengelse og/eller vederlagsjustering må entreprenøren først fremsette et såkalt nøytralt varsel etter hhv. NS 8405 pkt. 24.4 og pkt. 25.3. Dersom entreprenøren ikke fremsetter et slikt varsel uten ugrunnet opphold så mister entreprenøren sitt krav på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering. Entreprenøren må i det nøytrale varslet angi at det kreves fristforlengelse og/eller vederlagsjustering, samt hvilke forhold kravet er begrunnet i. Det er imidlertid ikke nødvendig med en nærmere spesifikasjon eller begrunnelse i det nøytrale varslet som skal sendes etter NS 8405 pkt. 24.4 og pkt. 25.3. Det er heller ikke nødvendig for byggherren å svare på det nøytrale varslet.

Når det foreligger grunnlag for å beregne omfanget av kravet på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering må entreprenøren uten ugrunnet opphold spesifisere og begrunne kravet sitt, jf. NS 8405 pkt. 24.6 og pkt. 25.4. Unnlatelse av å sende et slikt spesifisert og begrunnet varsel innebærer ikke at entreprenøren mister kravet på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering, men at kravet begrenses til det byggherren måtte forstå at forholdet ville medføre.

Etter NS 8405 pkt. 24.7 og pkt. 25.5 skal byggherren svare uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt et spesifisert og begrunnet varsel. Dersom byggherren ikke svarer innen fristen tapes innsigelser byggherren måtte ha mot kravet på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering.

Dersom en av partene ikke har overholdt varslingsreglene og den andre parten ønsker å påberope seg dette, så er det viktig at dette gjøres uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varslet eller svaret. Det følger nemlig av NS 8405 pkt. 8 tredje ledd at dersom dette ikke gjøres så skal varslet eller svaret anses som gitt i tide. Dette betyr at en anførsel om for sen varsling ikke kan spares til sluttoppgjøret, men at den må fremsettes innen kort tid etter at man har mottatt varslet eller svaret.

Etabler gode rutiner for håndtering av varslingsreglene

Som det fremgår ovenfor kan manglende overholdelse av varslingsreglene få store konsekvenser. Det er derfor viktig at man etablerer gode rutiner for håndtering av varsler. Dette innebærer også at dersom byggherreorganisasjonen ikke er rustet til å håndtere varslingsprosedyrene, eller det av andre grunner ikke er hensiktsmessig med preklusive varslingsregler, så bør man enten inngå avtale på bakgrunn av NS 8406 eller eksplisitt avtale at manglende overholdelse av varslingsprosedyrene i NS 8405/NS 8407 ikke har preklusiv virkning.