Grunneierseier i Høyesterett

Høyesterett har enstemmig i sin storkammerdom 22. april 2015 slått fast at rettstilstanden etter Bøvre-dommen i 2007 ikke kan opprettholdes, sier advokat Sveinung O. Flaaten.

Oslo  20120612.
F.v.: grunneier Berit Mogan Lindheim og advokat Sveinung Flaaten  på pressekonferanse i Oslo tirsdag i forbindelse med  Strasbourg-dommen som fastslår at deler av tomtefesteloven strider mot menneskerettighetskonvensjonen. 
Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB scanpix

Eiendomsvernet i Menneskerettskonvensjonen

Storkammerdommen i Grimstvedt-saken har stor prinsipiell betydning langt ut over det konkrete saksforhold og er en viktig dom for vern av eiendomsrettigheter også mer generelt. Høyesterett bygger Grimstvedt- dommen på premisser og prinsipper fra Den europeiske menneskerettsdomstolens dom i Lindheim og andre mot Norge og på andre sentrale dommer i EMD’s rettspraksis, fremholder advokat Flaaten, som har prosedert saken for grunneier Abraham S. Grimstvedt i alle tre instanser.

Les dommen i Grimstvedt-saken her.

Rett til tomteverdiregulering

Når det gjelder det konkrete saksforhold i Grimstvedt-saken, i likhet med Bøvre-saken, gjaldt tvisten mellom partene hvorvidt en avtalt rett til tomteverdiregulering av festeavgiften kunne benyttes av grunneieren (bortfesteren) hvis festeavgiften allerede var blitt regulert på grunnlag av konsumprisindeksbestemmelse i festekontrakten.

Høyesterett slår i den nye dommen fast at en slik avtalebestemmelse om tomteverdiregulering kan benyttes av grunneier som et engangsløft, selv om dette ikke skjer ved den første reguleringen etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft.  I Bøvre-dommen fra 2007 kom Høyesteretts flertall (4-1) frem til det motsatte, slik at enhver tidligere avtalebasert regulering av festeavgiften etter lovens ikrafttredelse 1. januar 2002 avskjærer adgangen til fremtidig oppregulering av festeavgiften på grunnlag av tomteverdien.

"Fair balance"

De elleve dommere i Høyesterett slår derimot i sin storkammerdom enstemmig fast at hvis grunneieren til tross for en klar avtale om rett til tomteverdiregulering av festeavgiften, ikke får anledning til annet enn justering etter konsumprisindeksen, vil dette i utgangspunktet være et brudd på prinsippet om rimelig balanse (”fair balance”), som er grunnleggende for eiendomsvernet i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).

Hvis loven griper inn i et avtaleforhold og setter til side en avtalebestemmelse om tomteverdiregulering på denne måte, vil det innebære at all realverdistigning på tomten tilfaller festeren og intet tilfaller grunneieren. Dette vil kunne gi et misforhold mellom festeavgiftens størrelse og tomtens verdi som krenker prinsippet om rimelig balanse mellom grunneiers og festers interesser.

Forholdet til eiendomsvernet i EMK ble ikke vurdert av Høyesterett i Bøvre-dommen fra 2007 og ble heller ikke vurdert i lovens forarbeider.

Høyesteretts storkammerdom i Grimstvedt-saken berører et meget stort antall festekontrakter, siden det er Norges Bondelags standardkontrakter som ligger til grunn både i Grimstvedt-saken og i Bøvre-saken.

Erstatningssøksmål mot staten

Morten Bøvre har saksøkt den norske stat med krav om erstatning som følge av at han i 2007 ble nektet tomteverdiregulering av festavgiftene for sine kontrakter. Saken for Oslo tingrett er stanset i påvente av endelig dom i Grimstvedt-saken.

Advokat Sveinung O. Flaaten i Advokatfirmaet Hjort DA prosederte saken for grunneierne mot den norske stat i Lindheim-saken og er videre prosessfullmektig for grunneier Morten Bøvre i erstatningssaken mot staten.

De øvrige i teamet på Grimstvedt-saken har vært advokatene Kristian Nørgaard, Christopher Bårdtvedt Eriksen, Erik Gjævenes, Anette Louise Schanke og Kristian Korsrud.

 

Se mediedekning av saken:

NRK

E24