Gjengs leie i næringsleieforhold – når kan leien kreves justert?

Husleieloven § 4-3 åpner for at partene i et leieforhold, etter en viss tid, kan kreve at leien justeres til «gjengs leie». Tilpasning til «gjengs leie» innebærer at leien justeres til «et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår», slik det uttrykkes i forarbeidene.

sale-3701777__340

Gjengs leie må ikke forveksles med markedsleie, som er den leien som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende lokaler på liknende avtalevilkår. Mens gjengs leie gjenspeiler et etablert prisnivå, gir markedsleie uttrykk for dagens prisnivå.

Har partene avtalt seg bort fra bestemmelsen om «gjengs leie»?

Bestemmelsen om gjengs leie er fravikelig (dvs. at partene kan avtale seg bort fra den), og fravikes ofte i kommersielle leiekontrakter. Bestemmelsen er også fraveket i meglerstandarden.

I tilfeller hvor det ikke uttrykkelig fremgår av leiekontrakten at husleieloven § 4-3 ikke skal gjelde, kan det stilles spørsmål om bestemmelsen likevel kan anses fraveket, fordi leiekontrakten må anses for uttømmende å regulere adgangen til å justere husleien.

Trenger ikke fremgå uttrykkelig…

Problemstillingen er behandlet i en dom fra Borgarting lagmannsrett av 5. juli i år. Utleieren, et boligsameie, leide ut et næringslokale i første etasje av sameiets bygg på Bislett i Oslo. Det var avtalt en årlig leie som begge parter etter kontrakten årlig kunne kreve regulert, i samsvar med endringen i konsumprisindeksen. Det var også avtalt rett til forlengelse for leieren, og justering til markedsleie ved eventuell forlengelse av leieforholdet. Det sto ingenting i kontrakten om partenes rett til å kreve leien justert til gjengs leie.

Underveis i leieforholdet krevde utleier oppregulering til gjengs leie etter husleieloven § 4-3. Leietaker motsatte seg oppregulering, og mente at leiekontrakten uttømmende regulerer adgangen til å regulere husleien de første 15 årene.

Utleier hevdet at dersom husleieloven § 4-3 skal anses fraveket, må dette fremgå uttrykkelig av kontrakten, en tilleggsavtale eller følge av en felles forståelse mellom partene.

Lagmannsretten mente at kontraktsvilkårene lest i sin sammenheng, tilsa at partene uttømmende hadde avtalt hvordan husleien skulle reguleres de første 15 årene av leietiden, og at det ikke var rom for justering til gjengs leie. Lagmannsretten var ikke enig med utleier i at bestemmelsen om gjengs leie må fravikes uttrykkelig. Etter lagmannsrettens syn er det tilstrekkelig at kontrakten er utformet slik at den gir klare holdepunkter for at det ikke skal skje noen regulering utover den leiemekanismen som er avtalt – et synspunkt retten fant støtte for i forarbeidene.

Retten tilføyde at kontraktens regulering fremsto som en «balansert fordeling av risikoen for markedssvingninger» ut fra partenes situasjon på avtaletidspunktet

.…Men bør fremgå uttrykkelig

Selv om retten konkluderte med at det ikke kan kreves at bestemmelsen uttrykkelig er fraveket i leiekontrakten, viser dommen viktigheten av eksplisitt å angi hvilke bestemmelser i husleieloven som ikke skal gjelde for leieforholdet.