Erstatningskrav mot eiendomsmegler - løper det reklamasjonsfrist?

Vi har jevnlig saker som gjelder erstatningsansvar etter eiendomsmeglingsoppdrag. Kravene er som regel begrunnet med anførsler om at megler har opptrådt uaktsomt ved utførelsen av oppdraget, og at dette har ført til tap. Det rettslige utgangspunktet er at eiendomsmeglers erstatningsansvar skal vurderes etter en streng norm - såkalt profesjonsansvar. I disse sakene oppstår det, med henvisning til både regler om reklamasjon og foreldelse, jevnlig spørsmål om erstatningskravet er fremsatt i tide. At et erstatningskrav mot megler kan gå tapt som følge av foreldelse er på det rene. Selv om det regelmessig gjøres gjeldene mener vi imidlertid at erstatningskrav ikke tapes som følge av unnlatt reklamasjon.

Reklamasjonsbegrepet er kjent fra alminnelig kontraktsrett, men er også regulert i flere lover. Det vises blant annet til avhendingsloven, hvor utgangspunktet er at kjøper må reklamere innen rimelig tid (relativ reklamasjonsfrist) etter at han oppdager eller burde oppdaget mangelen, hvis ikke tapes retten til prisavslag, erstatning osv. I tillegg gjelder en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Den relative reklamasjonsfristen er et utslag av lojalitetsplikt mellom kontraktsparter, og anses som et alminnelig kontraktsrettlig prinsipp som gjelder på hele kontraktsrettens område – også der forholdet ikke er uttrykkelig regulert av lovregler.

Det foreligger ingen regler om reklamasjon i dagens eiendomsmeglingslov, og det var heller ingen slik regel i den forrige loven. Det er heller ingen uttalelser i lovforarbeidene som tilsier at det gjelder reklamasjonsfrister i eiendomsmeglingsforhold. Forholdet er gitt noe omtalte i litteratur om eiendomsmegling, og det vises blant annet til at Trygve Bergsåker
som i sin bok ”Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk” skriver
følgende:

”Reklamasjon er ikke nødvendig for å bevare krav på erstatning utenfor kontraktsforhold. Heller ikke i kontraktsforhold er reklamasjon en alminnelig betingelse for krav på erstatning. Selgerens erstatningskrav mot eiendomsmegleren som følge av kontraktsbrudd fra eiendomsmeglerens side er ikke betinget av reklamasjon.”

Tilsvarende følger av ”Eiendomsmegling – rettslige spørsmål”, Karl Rosén og Dag Henden Torsteinsen, hvor det heter:

”Verken eiendomsmeglingsloven av 1989 eller gjeldende lov inneholder regler om reklamasjon for å fremsette krav mot eiendomsmeglere. På dette punktet skiller reglene seg vesentlig fra oppdragsgivers ansvar etter kjøpslovgivningen, hvor medkontrahenten taper krav dersom det ikke sendes reklamasjon innen rimelig tid etter at kontraktsbrudd er oppdaget eller burde ha vært oppdaget og med en lengste frist som oftest er på 5 år. En slik plikt har ikke kjøper av en eiendom overfor eiendomsmegleren, og det må antas at det skal svært mye til før det på annet grunnlag kan inntre rettstap som følge av passivitet."

I forlengelsen av dette utgangspunktet uttaler Rosén og Torsteinsen seg kritisk til en klagesak fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglere (311/2006) hvor det heter:

”Etter reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid gått for lang tid etter at handelen ble gjennomført, til at en klage over budgivning fremmes til realitetsbehandling i Reklamasjonsnemnda. Det er en alminnelig, ulovfestet regel i norsk rett at passivitet kan føre til at et krav bortfaller. Det tok et år fra overtakelse til klageren fremmet krav mot innklagede. Klagerens passivitet tilsier her at klagen må avvises.”

Vi er på samme måte som Rosén og Torsteinsen kritiske til denne avgjørelsen, og mener det ikke er rettslig grunnlag for at krav mot eiendomsmegler går tapt som følge av unnlatt reklamasjon.

Til tross for at verken lov, forarbeider eller sentral litteratur tilsier at det gjelder reklamasjonsfrister for slike krav, gir både uttalelsen fra nemnda – og det forhold at dette ofte dukker opp som en anførsel – grunn til å vurdere hvorvidt det finnes annet grunnlag for å konstatere at slikekrav kan gå tapt som følge av unnlatt reklamasjon.

Etter vår vurdering er det eneste aktuelle grunnlaget spørsmål om hvorvidt det likevel gjelder reklamasjonsplikt som utslag av prinsippet om alminnelig
lojalitetsplikt i kontraktsforhold.

Selv om eiendomsmeglingsoppdrag i realiteten grunner på kontrakt, passer alminnelige kontraktsrettslige prinsipp ikke godt i saker om erstatningsansvar med grunnlag i eiendomsmegleres oppdragsutførelse. Dette fordi slike erstatningskrav ikke er utslag av et alminnelig kontraktsansvar, men ansvar
som ligger i grenseland mellom kontraktsrett og alminnelig erstatningsrett. Det
er naturlig å sammenligne situasjonen med advokaters erstatningsansvar overfor sine klienter – som også i realiteten er arbeid utført med grunnlag i kontrakt. Forholdet omtales blant annet i Peter Lødrups ”Lærebok i erstatningsrett”. Lødrup skriver:

”Reglene om advokaters erstatningsansvar overfor klienter behandles tradisjonelt i erstatningsrettslige fremstillinger, dvs. i fremstillinger om erstatningsplikt utenfor kontraktsforhold. Men mellom advokat og klient foreligger det en avtale om en arbeidsytelse fra advokaten, og vi står derfor overfor et kontraktsansvar. Det samme gjelder forholdet mellom en rekke liberale yrkesutøvere og deres klienter. I det hele ligger det profesjonsansvaret i grenseområdet mellom kontraktsrett og erstatningsrett.”

Innenfor den alminnelige erstatningsretten gjelder det ingen regler om reklamasjon, kun regler om foreldelse. Ettersom erstatning mot eiendomsmegler etter feil ved utførelsen av oppdraget (profesjonsansvar) ligger utenfor kjernen av kontraktsretten, og det ikke er uttalelser verken i lov eller forarbeider som tilsier at det likevel er plikt til å reklamere, er det etter vår vurdering klart at det ikke gjelder egne reklamasjonsfrister ved erstatningskrav mot eiendomsmegler.

En skal likevel merke seg at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglere som nevnt ovenfor kom til at et krav bortfalt etter ett års passivitet. Selv om det er grunn til å være kritisk til det rettslige grunnlaget for avgjørelsen, kan det ikke utelukkes at krav i spesielle tilfeller kan bortfalle som følge av passivitet. Vi mener i tilfellet at det i så fall må begrunnes med illojalitet i kontraktsforhold enn med at det gjelder ordinær reklamasjonsfrist.

Uansett løper som nevnt foreldelsesfrister for slike krav. I mange tilfeller er det uproblematisk å avklare om den alminnelige foreldelsesfristen på 3 år er løpt ut eller ikke. Årsaks- og ansvarsforholdene i saker om profesjonsansvar er imidlertid ofte komplisert og i mange saker er det vanskelig å slå fast når fristen for foreldelse starter. En videre gjennomgang av dette temaet faller utenfor rammen for denne gjennomgangen og forholdet vil bli tema for en egen artikkel.