Erstatningsansvar ved brudd på kontrollpliktene

Det er i byggebransjen lagt til grunn at aktører som ivaretar sine plikter etter ansvarssystemet i plan- og bygningsloven på en mangelfull eller uaktsom måte kun kan stilles til ansvar overfor sin kontraktspart eller i verste fall miste sentral godkjenning. Høyesterett har i en dom fra tidligere i år slått fast at uaktsom håndtering av plikter etter plan- og bygningslovens ansvarssystem kan føre til erstatningsansvar også overfor tredjepart.

iStock_000047125440Large

Problemstilling

Saken gjaldt et prosjekt omtalt av Høyesterett som en «… fullstendig, men helt mislykket, ombygging av en eldre bygning til åtte leiligheter organisert som et borettslag.». Det ble avdekket omfattende feil og mangler, og det var på det rene at det forelå ansvar for selger etter avhendingsloven. Det viste seg imidlertid at verken selger eller utførende entreprenør var i stand til å utbedre eller gjøre opp for kravet. Kjøper (Lørenfallet borettslag) fremmet derfor krav om erstatning overfor selskapet som hadde påtatt seg rollen som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende – Bori BBL.

Rettens vurdering

Høyesteretts flertall fant at det med hjemmel i skadeserstatningsloven § 2-1 (arbeidsgiveransvaret) forelå ansvarsgrunnlag, og konkluderte med at håndteringen av oppgavene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende var erstatningsbetingende.

Med henvisning til plan- og bygningsloven fremhevet Høyesterett at kjernen i oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende er å se til at tiltaket «… blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven». Svikten i den ansvarliges utførelse av disse oppgavene ble ansett for å være fundamental og klart uaktsom. Høyesterett sluttet seg til lagmannsrettens krasse, men klare vurdering, som blant annet ble uttrykt som følger:

«Hadde oppgavene blitt ivaretatt på en tilfredsstillende måte, ville det vesentlige av manglene ikke oppstått eller prosjektet blitt stanset. Flere av manglende er av en slik art at det fremstår som uforståelig at de ikke ble påpekt, og at det ble kontrollert at de ble rettet.».

I forlengelsen av aktsomhetsvurderingen uttalte Høyesterett at:

«Det kan simpelthen ikke være forenlig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlige kontrollerende for utførelsen å gi klarsignal til brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler som tilfellet var med Haldenveien 310. Svikten hos Bori BBL skapte en tapssituasjon for Lørenfallet Borettslag; man overtok eiendommen – og dermed også risikoen – i tillit til at brukstillatelsen bygget på et reelt og riktig grunnlag.».

Med dette fremheves at det aktuelle regelsettet også tar sikte på å beskytte de private interessene til et bygg, hvilket taler for at uaktsom oppfølging må kunne føre til ansvar.

Flertallet pekte videre på at det har funnet sted en utvikling av rettstilstanden med et strengt profesjonsansvar og at det i større grad enn tidligere er åpnet for erstatningsansvar ved svikt i kontrollfunksjoner, herunder også for rene formuestap hos tredjemann.

Dommens betydning

Avgjørelsen slår fast at svikt ved utførelsen av kontrolloppgaver kan føre til erstatningsansvar selv om man ikke står i kontraktsforhold med den som lider tapet. I byggesaker må det forventes at forfølging av erstatningskrav overfor andre ansvarssubjekter enn selger og entreprenør etter dette vil bli intensivert, særlig i lys av at det i byggebransjen stadig er høyt antall konkurser.

Selv om de fleste bransjeaktører følger opp sitt ansvar etter plan- og bygningsloven på en profesjonell og god måte gir dommen grunn til å vurdere om egne rutiner for å sikre oppfølging og dokumentasjon er gode nok. Dommen viser at uaktsom og mangelfull oppfyllelse av oppgavene innebærer en reell risiko, og illustrerer at «utlån» av ansvarsrett også av denne grunn må unngås.

Ved behov for ytterligere informasjon eller bistand, kan advokat Kristian Korsrud kontaktes.