Er eiendomsskattevedtaket ugyldig?

I 2016 hadde 365 kommuner innført eiendomsskatt, og det totale skatteprovenyet er av SSB anslått til NOK 11 milliarder. Dette er en økning på 16 % fra 2015. Det er grunn til å tro at denne utviklingen i proveny fortsetter i de kommende årene når Oslo kommune utskriver eiendomsskatt på bolig (2016 med NOK 266 millioner) og næringsbygg (2017).

oslo_iStock_000031218206_XXXLarge

Eiendomsskatteverdien fastsettes 1. januar i takseringsåret og legges til grunn i hele takseringsperioden. Takseringsperioden er 10 år. Skjer det bygningsmessige endringer i takseringsperioden, skal det skje en retaksering i takstperioden.

Formålet med denne artikkelen er å peke på forhold som kan innebære at eiendomsskattevedtaket er ugyldig.

1. «Objektivisert» omsetningsverdi

Eiendomsskattegrunnlaget skal fastsettes til eiendommens «objektiviserte» omsetningsverdi. For næringseiendom skjer verdsettelsen normalt på grunnlag av en avkastningsverdimetode. Ettersom det er en «objektivisert» verdsettelse, skal det ikke tas hensyn til den aktuelle eierens utnyttelse av eiendommen. Har eiendommen dårligere avkastning enn det som kan forventes av den aktuelle eiendommen, f.eks. fordi eieren har inngått langsiktige leie­kontrakter på et tidspunkt hvor leieprisene var lavere enn på takseringstidspunktet, resulterer dette i en høyere eiendomsskattetakst enn den aktuelle eiers avkastning gir grunnlag for. På dette punktet skiller eiendomsskattetakseringen seg fra takseringen for formuesskatteformål etter skatteloven.

2. Bruk av sjabloner ved verdsettelsen

Kommunen kan benytte sjabloner for verdsettelsen. Den sakkyndige takstnemnda i Oslo kommune fastsatte retningslinjer for takseringen i Oslo den 10. juni 2016. Her gis det detaljerte regler for kvadratmeterpris for ulike eiendomstyper i ulike geografiske områder. Videre gis det anvisning på at det skal skje befaring og at det skal foretas en justering med en «korreksjonsfaktor dersom det er grunnlag for det» (pkt 4.1). På denne måten ivaretas kravet om at det skjer et konkret skjønn av den enkelte eiendommen. Det er videre opplistet en rekke punkter som kan lede til korreksjon av de sjablonmessig fastsatte verdiene.

3. Krav om likebehandling

Når kommunen utskriver eiendomsskatt, plikter kommunen å likebehandle skattyterne. Skjer det en forskjellsbehandling som ikke er saklig begrunnet, er utskrivningsvedtaket ugyldig. Dette spørsmålet vurderte Agder lagmannsrett i dom av 25. september 2015. Spørsmålet var om eiendomsskattegrunnlaget for kjøpesenteret Brotorvet i Bamble kommune var fastsatt korrekt, i et tilfelle der det var anvendt høyere kvadratmeterpris enn for andre forretningsbygg i kommunen.

Retten fremholdt at Finansdepartementet og Høyesterett har godtatt bruk av sjablonger for å finne frem til eiendommens «objektiviserte omsetningsverdi», men det var en forutsetning for at en verdsettelse ut fra sjablonger skal være lovlig, at den ikke er basert på en usaklig forskjellsbehandling.

Ved den konkrete saklighetsvurderingen viste flertallet i lagmannsretten (2 mot 1) til at Brotorvet – etter kommunens vurdering – var Bambles eneste kjøpesenter. Både «omsetning, antall besøkende, geografisk plassering og bygningsmessige forhold» ga Brotorvet en særstilling sammenlignet med andre næringsbygg i kommunen. Lagmannsretten anså derfor at det var saklig begrunnet å plassere Brotorvet i en egen kategori for kjøpesenter, med en høyere sjablong enn for andre kontor- og forretningsbygg.

4. Ugyldige eiendomsskattevedtak

Et eiendomsskattevedtak vil kunne være ugyldig dersom vedtaket er basert på et uriktig faktum. Det vil typisk være et uriktig faktum dersom det er lagt uriktig areal til grunn for vedtaket, eller eiendommen er kategorisert feil (f.eks. kontoreiendom er verdsatt som kjøpesenter).

Taksørene skal etter retningslinjene for verdsettelse i Oslo foreta korreksjoner i de sjablonmessig fastsatte verdiene dersom de etter en «konkret og skjønnsmessig vurdering» av eiendommen finner at den objektiviserte omsetningsverdien avviker fra den kalkulerte. Dersom taksørens skjønn er vilkårlig, bryter med likebehandlingsprinsippene eller gir urimelig høye eiendomsskattetakster, vil vedtaket kunne være ugyldig.

5. Hvordan angripe et ugyldig eiendomsskattevedtak

Et vedtak som skattyter mener er uriktig kan påklages eller prøves av domstolene. Klagefristen er 6 uker. I Oslo må vedtaket påklages før det bringes inn for domstolene. Også ellers vil det normal være hensiktsmessig først å påklage vedtaket administrativt.

Det er viktig å merke seg at et vedtak om å utskrive eiendomsskatt bare kan påklages én gang i takseringsperioden. Unntak gjelder dersom den nye klagen gjelder et annet forhold. Det foreligger en avgjørelse fra Gulating lagmannsrett som legger til grunn at skattyter heller ikke kan prøve nye eiendomsskatteutskrivninger for domstolene dersom søksmålet gjelder et forhold som det tidligere er klagd over.

Dersom skattyter ikke får medhold i klagen, kan dette prøves av domstolene. Søksmål må da tas ut innen 6 måneder.

I Gulating lagmannsretts dom av 28. juni 2016 kom retten til at den hadde full prøvelsesrett i verdsettelsesspørsmål etter eiendomsskatteloven. Saken gjaldt om eiendomsskatteutskrivningen for Statnetts anlegg var lovlig. Lagmannsretten kom til at vedtaket var ugyldig og at Statnett skulle kompenseres for ulovlig innkrevd eiendomsskatt. Hjort bistod Statnett i saken.

6. Leietakers klagerett

Etter eiendomsskatteloven har leietaker, som etter husleieavtalen plikter å betale eiendomsskatten, klagerett over eiendomsskattevedtaket. Dersom leiekontrakten løper over hele takstperioden, kan det være hensiktsmessig at det avtales at leietaker har ansvar for og skal bekoste slik klage.

7. Tilbakebetalingskravet – foreldelse og renter

Skattyters krav på å få tilbakebetalt for mye innbetalt eiendomsskatt forrentes med 6 % p.a. Videre vil kravet på tilbakebetaling foreldes 3 år etter innbetaling. Påklages vedtaket eller saken bringes inn for domstolene, bør det inngås en «standstill»-avtale. Alternativt må det nedlegges påstand om tilbakebetaling.