Er det trygt å kjøpe bolig under oppføring av et single purpose-selskap?

Borgarting lagmannsrett avsa nylig dom i sak der to disposisjoner (konsernbidrag og kapitalnedsettelse) mellom et boligutviklingsselskap (datterselskap) og morselskapet ble omstøtt.

Hus_roof-truss-3339206_960_720

I kjølvannet av domsavsigelsen har boligkjøpere/ forbrukere blitt advart mot å kjøpe boliger fra single purpose-selskaper, det vil si selskaper som gjerne er opprettet for å gjennomføre et enkeltstående byggeprosjekt.

For en boligkjøper vil det normalt ha underordnet betydning hvordan en entreprenør har organisert sin virksomhet. Dette skyldes lovens mange virkemidler som har til formål å ivareta forbrukernes interesser. Blant disse er reglene om:

  • Garantistillelse
  • Tilbakehold av kjøpesum
  • Direktekrav (krav mot entreprenørens avtaleparter)
  • Omstøtelse

De tre første kulepunktene er hjemlet i bustadoppføringslova. Siste kulepunkt er regulert i dekningsloven. Fremstillingen under vil vise at forbrukerne normalt vil være godt ivaretatt ved kjøp av bolig under oppføring, også der avtaleparten er et single purpose-selskap.

Mangler ved ytelsen
Kjøp av bolig under oppføring reguleres av bustadoppføringslova. Det følger av loven at det foreligger en mangel ved eiendommen dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen. Så fremt annet ikke er avtalt skal arbeidene være utført på faglig godt vis. Resultatet skal videre være i samsvar med offentligrettslige krav.

Er det en mangel ved ytelsen, har entreprenøren krav på å rette denne. Rettes ikke mangelen innen rimelig tid, kan forbrukeren kreve prisavslag og/ eller erstatning. Er avtalebruddet vesentlig, kan avtalen heves.

I det følgende vil mekanismene som skal sikre forbrukerne mot tap ved kjøp av boliger under oppføring bli behandlet.

Garantistillelse
Bustadoppføringslova § 12 pålegger entreprenøren å stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Garantien skal utgjøre 10 prosent av vederlaget, men kan reduseres til 5 prosent etter overtakelsen. Gjelder avtalen rett til grunn, skal garantien utgjøre henholdsvis 5 og 3 prosent av vederlaget.

Ved lovendring i 24. april 2018 ble det vedtatt at det også skal stilles garanti for bolig- eller fritidshus som selges innen seks måneder etter at boligen var ferdig oppført dersom boligens avhendes som ledd i næringsvirksomhet og kjøpes av en forbruker. Regelendringen vil styrke forbrukernes stilling, men har enda ikke trådt i kraft.

Garantistens økonomiske ansvar er i juridisk teori omtalt som et nettoansvar. Med dette menes at forbruker må ha uttømt sine dekningsmuligheter overfor entreprenøren før det rettes et krav mot garantisten.

Tilbakehold
Dersom det på overtakelsestidspunktet er kjente mangler ved eiendommen, kan forbrukeren holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket, jf. bustadoppføringslova § 31.

Det følger av lovens forarbeider at forbrukeren er gitt et visst slingringsmonn når det gjelder størrelsen på beløpet som kan holdes tilbake. Forbruker bærer risikoen for at tilbakeholdet er rettmessig.

Direktekrav mot tidligere salgsledd
Oppdages det mangler ved eiendommen, vil kjøper normalt gjøre krav gjeldende mot sin kontraktspart. Loven gir forbruker anledning til å rette krav direkte mot tidligere salgsledd/ entreprenørens avtaleparter, jf. lovens § 37.

Regelen er et utslag av direktekravmodellen springende regress, som innebærer at forbruker kan rette kravet mot bakre ledd i samme utstrekning som entreprenøren eller andre i kontraktskjeden.

Omstøtelse
Også andre regler vil kunne bidra til å sikre forbrukeren mot tap der entreprenøren, eller entreprenørens avtaleparter, ikke har midler til å dekke forbrukerens krav.

Reglene om omstøtelse kommer til anvendelse dersom det er foretatt disposisjoner som er egnet til å svekke forbrukerens stilling. Regler om omstøtelse er gitt i dekningsloven kapittel 5.

Dommen omtalt innledningsvis, LB-2016-159344, gjaldt omstøtelse av to disposisjoner – et konsernbidrag og en kapitalnedsettelse – fra et datterselskap (single purpose-selskap) til et morselskap. Datterselskapet var opprettet med det formål å forestå et utbyggingsprosjekt av leiligheter (single purpose-selskap).

Både konsernbidraget og kapitalnedsettelsen ble omstøtt ettersom disposisjonene innebar at selskapets eiendeler ble unndratt fra å tjene til dekning for sameiets krav mot selskapet på en utilbørlig måte. At de to disposisjonene ble omstøtt, innebar at forbrukerne likevel ble gitt dekning for sitt krav.