Entrepriserett

Mangler

Det foreligger en mangel dersom entreprenøren har levert arbeid som ikke er i samsvar med det byggherren har krav på etter kontrakten. Avviket i entreprenørens utførelse må videre kunne tilbakeføres til forhold entreprenøren har risikoen for etter kontrakten. Hvorvidt det foreligger mangelsansvar for entreprenøren vil derfor bero på en tolkning av partenes avtale.

Mangelsansvar

Det foreligger en mangel dersom entreprenøren har levert arbeid som ikke er i samsvar med det byggherren har krav på etter kontrakten. Avviket i entreprenørens utførelse må videre kunne tilbakeføres til forhold entreprenøren har risikoen for etter kontrakten. Hvorvidt det foreligger mangelsansvar for entreprenøren vil derfor bero på en tolkning av partenes avtale.

Dersom det foreligger en mangel har entreprenøren rett og plikt til å utbedre avviket. Slik utbedring skal skje for entreprenørens regning. Likevel er dette ofte billigere enn alternativet som er å betale for at byggherren engasjerer en tredjepart. Hvis entreprenøren ikke ønsker, eller nekter å utbedre mangelen, kan byggherren kreve erstatning eller prisavslag.

Når må mangler påberopes?

Etter de norske standardkontraktene har byggherren ingen reklamasjonsplikt for mangler under arbeidets utførelse. Reklamasjonsplikten inntrer først ved overtakelsen. Standardkontraktene inneholder en rekke formaliserte regler knyttet til overtakelsesforretningen (hand-over proceedings), hvor bl.a. mangler som oppdages skal protokolleres i en reklamasjonsliste (defect list/list of defects). Mangler som byggherren burde ha oppdaget i denne sammenheng kan ikke gjøres gjeldende senere, med mindre mangelen skyldes forsett eller grov uaktsomhet fra entreprenørens side.

Hva med mangler som først viser seg etter overtakelse?

Fra og med byggherrens overtakelse av arbeidene gjelder det en garantitid på 5 år. I løpet av denne perioden kan byggherren skriftlig reklamere på skjulte mangler som har kommet til syne i løpet av garantitiden. Denne reklamasjonsretten må utøves aktivt ettersom byggherren plikter å reklamere «uten ugrunnet opphold» fra han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Er det reklamert for sent vil kravet være tapt.

Unntak fra reklamasjonsreglene

Entreprenøren må tilsvarende varsle byggherren uten ugrunnet opphold dersom han vil gjøre gjeldende at det er reklamert for sent. Overholdes ikke denne varslingsplikten vil reklamasjonen anses som rettidig fremsatt.

Fristene for byggherrens reklamasjonsplikt gjelder imidlertid ikke i tilfeller hvor mangelen har sin årsak i grovt uaktsomme eller forsettlige forhold på entreprenørsiden.

Hvis det ikke er inntatt reklamasjonsregler i avtalen mellom partene er det foreldelseslovens regler som setter begrensninger for byggherren senest kan fremsette sitt krav. I slike tilfeller kan et mangelskrav være i behold i opptil 13 år etter byggherrens overtakelse av arbeidene.

Advokatfirmaet Hjort har lang erfaring med entrepriserettslige tvister, herunder problemstillinger knyttet til mangler og mangelsansvar. Ta kontakt med oss dersom du har spørsmål eller ønsker å få en vurdering av din sak.