Entrepriserett

Endringer

Endringsreglene i standardkontraktene gir byggherren kompetanse til ensidig å pålegge entreprenøren å utføre et annet arbeid eller utføre arbeidet på en annen måte eller til en annen tid enn det som er angitt i kontrakten.

Hva er en endring?

Spørsmålet om hva en endring er, altså om et pålagt arbeid representerer en endring, eller om det allerede er omfattet av entreprenørens forpliktelser etter kontrakten, er et tradisjonelt tvistetema i entrepriseretten. Her vil man måtte tolke kontraktsdokumentene for å finne ut av om byggherrens pålegg innebærer et avvik fra det som er avtalt.

Begrensninger i retten til å pålegge endringer

Etter standardkontraktene er det to begrensninger i byggherrens endringskompetanse:

  • For det første må endringen stå i sammenheng med det kontrakten omfatter, og ikke være av en vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet.
  • For det andre kan byggherren ikke pålegge entreprenøren endringer ut over 15 % netto tillegg til kontraktssummen, med mindre annet er avtalt mellom partene.

Ulike måter å pålegge endringer på

Byggherren kan gi pålegg om endringer ved endringsordre, eller ved instruks, arbeidstegninger og arbeidsbeskrivelser.

  • En endringsordre må være skriftlig, gi beskjed om at det kreves en endring og hva endringen går ut på, og den må være fremsatt av byggherrens representant eller en annen med fullmakt.
  • Byggherren kan også pålegge entreprenøren endringsarbeider uten å bruke endringsordresystemet. Dette vil typisk være tilfellet ved endring av arbeidstegninger eller muntlige bestillinger fra byggherren.

Utførelsesplikt ved endringer

Når entreprenøren mottar en endringsordre eller en instruks om endring, vil han være forpliktet til å utføre arbeidet (hoppeplikt). Dette gjelder selv om konsekvensene av endringen ikke er avklart med hensyn til pris, og selv om partene er uenig om det er snakk om endringsarbeider eller ikke.

Varslingsregler

Entreprenøren må etter de fleste standardkontraktene, varsle uten ugrunnet opphold dersom han mener at et pålegg innebærer en endring som gir grunnlag for forlenget byggetid eller tilleggsvederlag. Dersom entreprenøren ikke varsler, taper han retten til å påberope seg endringen. Byggherren må på samme måte svare uten ugrunnet opphold etter at han har mottatt et varsel fra entreprenøren. Hvis fristen oversittes av byggherren skal pålegget anses å innebære en endring.

Advokatfirmaet Hjort har bistått både entreprenører og byggherrer i tvister om endrings- og tilleggsarbeider. Ta kontakt med oss dersom du har spørsmål eller ønsker å få en vurdering av ditt krav.