Enklere å få bruksendring i eldre bolig - meglers plikter og ansvar

Fra 1. januar 2016 trådte det i kraft flere endringer i både byggesaksforskrift (SAK) og byggteknisk forskrift (TEK). Endringene innebærer bl.a. at det er blitt enklere å ta i bruk bod, kjeller og loft som oppholdsrom - forutsatt at boligen er fra før 1. juli 2011. Reglene er ment å gjøre det enklere å utnytte ledige rom i eldre bebyggelse. Bygg fra etter 1. juli 2011 er bygd etter dagens regler, og har ikke de samme behovene for unntak.

Hjort tidligere lokasjon Akersgt 20

Kort om de nye reglene

De nye regler innebærer at mer areal i eldre boligmasse kan bli godkjent som boligareal. Dette skjer ved at tidligere tilleggsareal (eks. bod, oppbevaring, garasje, tekniske rom mv.) etter endring blir hoveddel (eks. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og toalett mv.). Mer boligareal innebærer som regel økt boligsalgsverdi, og mulighet for å etablere utleieenheter, først og fremst i form av hybler.

Alle må fremdeles søke om byggingstillatelse hos kommunen, men det er innført unntak fra utgangspunktet om at tiltakshaver må benytte et ansvarlig foretak ved søknaden. Unntaket innebærer at tiltakshaver selv kan være ansvarlig for bruksendring fra garasje til oppholdsrom og vice versa. Ombyggingsprosjektet kan også påbegynnes så snart tiltakshaver (eller den som er innleid til å foreta arbeidene) har sendt erklæring til kommunen om ansvaret for byggingen.

De tekniske krav som kan gjøres gjeldende ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (eller omvendt) er også blitt lempet på. En boligeier trenger blant annet ikke å oppfylle alle tekniske krav til energi, dagslys, romhøyde og radon. Det er også lempet på kravene til tilgjengelighet, herunder:

  1. trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjerbredde og sideplass ved dør,
  2. at byggverk skal ha en planløsning som gjør det lett å orientere seg,
  3. og tilgjengelig bad og toalett.

Som nevnt innledningsvis gjør endringene det enklere å tilpasse boligen sin til utleie. I mange kommuner har det å legge til rette for utleie i egen bolig blitt likestilt med at boligeier etablerer en ny selvstendig boenhet, noe som utløser en rekke krav. Unntakene som ble innført ved nyttår gjelder ikke ved bruksendring som resultererer i en ny boenhet, og for å klargjøre når dette skjer, er det inntatt en ny bestemmelse i byggesaksforskriften § 2-2 om når det oppstår en selvstendig boenhet. Etter regelverket oppstår en selvstendig boenhet dersom enheten inneholder alle hovedfunksjoner for bolig (stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett), har egen inngang og ikke har intern forbindelse til øvrig boligareal i boligen.

Konsekvenser for eiendomsmeglere

De nye reglene får betydning for eiendomsmegleres undersøkelses- og opplysningsplikt. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd har eiendomsmegler en plikt til å sørge for at kjøperen før handelen sluttes får de opplysninger han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

I bestemmelsens annet ledd er det gitt visse minstekrav, herunder meglers plikt til å gi kjøperen en skriftlig salgsoppgave som inneholder:

«(…)

6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,

7. eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål,

8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,»

Når det gjelder lovens mistekrav til meglers undersøkelses- og opplysningsplikt vil forskriftsendringene kunne innebære skjerpede krav til megler i flere henseender. Nedenfor følger noen situasjoner meglere bør være særlig oppmerksom på.

Undersøkelser av byggessaken

Det følger av minstekravene at eiendomsmegler både må innhente dokumenter fra kommunen og kontrollere disse. Megler må forvisse seg om at byggesak etter de nye reglene er gjennomført, og at det er gitt brukstillatelse og/eller ferdigattest for slike endringer. Det vil være i strid med god meglerskikk å markedsføre en bolig for salg dersom slike opplysninger ikke er innhentet og kontrollert.

Når det gjelder kontrollen er imidlertid megler ikke ansvarlig for kvaliteten på søknaden eller arbeidet, jf. NOU 2006:1 hvor det heter at det ikke kan «… kreves at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen …». Megler bør imidlertid si fra ved åpenbare misforhold. Dette innebærer bl.a. at megler bør se på godkjente tegninger og sammenligne dette med eksisterende situasjon. Er det avvik bør megler undersøke dette nærmere.

Undersøkelsesplikt utover minstekravene vil for øvrig bero på de konkrete forholdene i saken, og hva megler får kjennskap til. Her er det sentralt at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren», jf. NOU 2006:1. I en sak for reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (KEM-2012-121) ble det konkludert med at megler hadde brutt god meglerskikk fordi megleren hadde lagt eldre ubekreftet informasjon om en klagesak til grunn, fremfor ny informasjon han fikk gjennom selgerens egenerklæring.

Ved ombygging og endring av bolig der boligeeier selv står for søknaden og arbeidene, kan det oftere oppstå tolkningsspørsmål om det foreligger avvik eller ikke. Det er likevel slik at det kun er i tilfeller der megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, at forholdene undersøkes nærmere. Det er ikke slik at megler har noen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen, jf. også uttalelse i NOU 1987:14 s. 73 hvor det heter at:

«Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler».

Markedsføring av eldre boliger

Både opplysninger om utleiedel og for eksempel antall soverom er viktige elementer i markedsføringen av en bolig. De nye reglene åpner som nevnt for at en større del av boligmassen kan endres til både oppholdsrom og tilrettelegges for utleie. Som nevnt innledningsvis må alle fremdeles søke om byggetillatelse hos kommunen, og dette er opplysninger megler skal innhente og kontrollere. Det foreligger flere avgjørelser fra reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester hvor megler har fått kritikk eller blitt holdt erstatningsansvarlig fordi man har gått for langt i å markedsføre eiendommen med et visst antall soverom (for eksempel tilfeller der man skriver antallet soverom som «4 (6)») eller med utleiedel, uten at megler har forvisset seg om at det foreligger godkjennelse.

Prisingen av salgsobjektet kan bli feil

I boligprisstatistikker er det p-rom som benyttes som sammenligningsgrunnlag, og slik at en endring fra s-rom til p-rom vil kunne gi en høyere prisvurdering enn før endringen. Er endringen ikke omsøkt eller gitt ferdigattest, vil også prisvurderingen kunne bli feil – samtidig er det på det rene at muligheten for enklere ombygging av boliger før 1. juli 2011, vil kunne lede til høyere prisvurdering av disse boligene.