Endringer i garantireglene etter bustadoppføringslova

Avtaler mellom en entreprenør (utbygger) og en forbruker om oppføring av ny bolig reguleres av bustadoppføringslova (bufl). Etter bufl. § 12 skal entreprenøren som hovedregel stille garanti overfor forbrukeren for oppfylling av avtalen. Tidligere har det ikke fremgått direkte av ordlyden fra hvilket tidspunkt entreprenøren pliktet å stille garanti. Med virkning fra 1. januar 2017 er bufl. § 12 endret slik at tidspunktet for garantistillelsen nå presiseres i loven.

520194319

Når skal garantien stilles?

Hovedregelen er nå at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen. Et unntak fra dette gjelder dersom det i avtalen er tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller at det er gitt igangsettingstillatelse. I slike tilfeller er det tilstrekkelig at garantien stilles straks forbeholdet er bortfalt, men senest før byggearbeidene tar til.

Det er ikke presisert i loven hva som skal anses som byggearbeider, men i forarbeidene er det angitt at det bør tas utgangspunkt i den form for byggearbeider som kan lede til et mangelsansvar for entreprenøren. Forarbeidene nevner i den forbindelse at rivning av et eksisterende bygg ikke er relevant, mens arbeid ellers på tomta kan regnes som en slik oppstart av byggearbeider at det oppstår plikt til å stille garanti.

Konsekvensene av at det ikke er stilt garanti innen fristen

Forut for lovendringen hadde forbrukeren en generell rett til å holde tilbake alt vederlag inntil det ble dokumentert at det var stilt garanti som oppfylte lovens krav.

Forbrukerens rett til å holde tilbake vederlaget er videreført i de tilfellene det skal stilles garanti straks etter avtaleinngåelsen. I de tilfellene det er tatt forbehold vil imidlertid en rett til å holde tilbake vederlaget medføre at det ikke kan kreves forskudd dersom utbyggeren ønsker å utsette garantistillelsen inntil forbeholdet er bortfalt. Loven er derfor endret på dette punktet slik at forbrukeren ikke har rett til å holde vederlaget tilbake i de tilfellene det er tatt forbehold. I stedet har forbrukeren fått en rett til å heve dersom det ikke er stilt garanti innen den utsatte fristen.

Hevingsretten er betinget av at forbrukeren gir utbyggeren skriftlig varsel om at heving vil skje dersom det ikke stilles garanti innen en frist på minst 10 virkedager. En heving vil kunne få alvorlige konsekvenser, og det er derfor viktig at det innen fristen stilles garanti som oppfyller lovens krav.