Eiendomsmeglers erstatningsansvar for feil i salgsoppgaven

Høyesterett fastslo i en nylig avsagt dom (HR-2016-2264-A) at en eiendomsmegler har samme ansvar for tap som skyldes feil i salgsoppgaven overfor selgerens eierskifteforsikringsselskap, som en takstmann har for feil i taksten.

småhus_XXXLarge

Eiendomsmegleres og takstmenns informasjonsansvar ved omsetning av fast eiendom

Eiendomsmegler og takstmann har et profesjonsansvar ved utøvelsen av sin virksomhet, et ansvar som også kan påberopes av kjøper. Rammene for profesjonsansvaret er trukket opp i Rt. 1995 s. 1350.

Høyesterett har i to tidligere avgjørelser (Rt. 2008 s. 1078 og Rt. 2015 s. 556) fastslått at et eierskifteforsikringsselskap kan kreve erstattet sitt tap – utbetalingen til kjøper – av en takstmann og dennes ansvarsforsikringsselskap, når tapet skyldes feil i takster avgitt i forbindelse med omsetning av fast eiendom.

Det oppstilles tre grunnvilkår for et informasjonsansvar, jf. Rt. 2008 s. 1078:

  • Informasjonen må ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng,
  • Skadelidte må ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen (innrettelseskriteriet), og
  • Informasjonen må ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte (nærhetskravet).

Saksforholdet – mangelfulle opplysninger i salgsoppgaven

I forbindelse med salg av flere seksjoner i en boligeiendom i Molde kommune til samme kjøper i 2007/2008, hadde Terra Eiendomsmegling utarbeidet salgsoppgaver. Før salget var både selger og megler blitt informert av kommunen om at bruk av seksjonene, som blant annet omfattet utleiehybler, forutsatte brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette ble imidlertid ikke opplyst i salgsoppgavene.

I 2012 ble kjøper kjent med at det ikke var gitt nødvendig brukstillatelse for utleieenhetene og den ene av seksjonene, og kjøper måtte foreta utbedring av boligen for å få brukstillatelse. Kjøpers krav om prisavslag for utbedringskostnadene og erstatning for tapte leieinntekter ble dekket av selgers eierskifteforsikring. Ettersom forsikringsselskapets tap – utbetalingen til kjøper – skyldtes misvisende og uriktige opplysninger i eiendomsmeglerens salgsoppgave, krevde forsikringsselskapet tapet dekket av eiendomsmeglerens ansvarsforsikringsselskap.

Høyesteretts vurderinger

Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om informasjonsansvaret også gjelder når eierskifteforsikringsselskapets tap skyldes feil i eiendomsmeglers salgsoppgave.

Høyesterett fant at de tre grunnvilkårene for informasjonsansvar var oppfylt.

Ved vurderingen av innrettelseskriteriet la Høyesterett vekt på at salgsoppgaven – i likhet med taksten – utarbeides etter at forsikringsavtalen er inngått, og at det ikke er praktisk mulig for eierskifteforsikringsselskapene å vurdere hver enkelt salgsoppgave. Salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for vurderingen av eiendommen og prisfastsettelsen, og dersom salgsoppgaven er uriktig eller villedende er hovedregelen i avhendingslova § 3-8 første ledd at det foreligger en mangel. Forsikringsselskapet har etter Høyesteretts syn en rimelig og berettiget grunn til å kunne stole på, og innrette seg etter, at informasjonen som gis i salgsoppgaven er korrekt. Høyesterett kommenterer også at eiendomsmeglers forpliktelser med hensyn til innhold i salgsoppgave er lovregulert, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 7 og 8 om adgang til utleie og ferdigattest og midlertidig brukstillatelse.

Høyesterett tok deretter stilling til nærhetskravet, og la her vekt på at eiendomsmegleren har en helt sentral rolle ved boligomsetning – mer sentral enn takstmannens. Megleren, som er den som selger forsikringen, står åpenbart nærmere forsikringsselskapet enn takstmannen gjør.

Ved den konkrete vurderingen av hvem som er nærmest til å bære det endelige ansvaret, fremhevet Høyesterett at det ville fremstå som en tilfeldig fordel for megleren og hans ansvarsforsikringsselskap om kjøperens valg om å fremme kravet mot selger i stedet for megleren skulle være avgjørende for ansvarsfordelingen, og at et direkteansvar for eiendomsmegleren og ansvarsforsikringsselskapet kan virke preventivt.

Selgers eierskifteforsikringsselskap kan rette direktekrav mot meglers ansvarsforsikringsselskap

Som nevnt innledningsvis følger det av profesjonsansvaret at eiendomsmegler og takstmann har et ansvar overfor kjøper. Når selgeren har tegnet eierskifteforsikring er det imidlertid vanlig – og klart mest hensiktsmessig – for kjøper å rette sitt mangelskrav mot selgeren, og at kravet på prisavslag eller erstatning innfris av eierskifteforsikringsselskapet.

I foreliggende dom slår Høyesterett fast at eierskifteforsikringsselskapet kan fremme direktekrav mot meglers ansvarsforsikringsselskap i medhold av informasjonsansvaret når eierskifteforsikringsselskapets tap skyldes feil i en eiendomsmeglers salgsoppgave – på samme måte som overfor takstmannens ansvarsforsikring. Domsresultatet er ikke overraskende, og premissene følger de samme linjer som er trukket opp tidligere. Både eiendomsmeglere og takstmenn anbefales likevel å lese dommen fordi den gir samlet og god oversikt over sentrale forpliktelser som følger av profesjonsansvaret på området.