Eiendomsmeglere må undersøke kjøpernes finansiering

I en nylig avsagt dom fra Oslo tingrett slås det fast at eiendomsmegler har en alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering. Plikten følger av kravet til «god meglerskikk», og unnlatelse av å gjøre slike undersøker kan medføre erstatningsansvar for megler.

Megler må betale erstatning

I dommen av 18. mai 2012 ble eiendomsmegleren og hans forsikringsselskap sammen dømt til å betale erstatning til utbygger på kr 3 447 199 med tillegg av renter og saksomkostninger for det tap utbyggerselskapet led som følge av at kjøperne ikke overtok leilighetene de hadde kjøpt. Dommen gjaldt prosjektmegling, hvor kjøpsavtalene ble inngått lang tid før overtakelse. Megleren argumenterte med at det ved slike prosjekter ikke vil ha noen betydning å undersøke finansiering, da undersøkelsene uansett ikke gir selger sikkerhet for at kjøperne har betalingsevne på overtakelsestidspunktet. Retten var ikke enig i det og uttalte at eiendomsmegleren likevel hadde plikt til å undersøke kjøpernes finansiering. Retten begrunnet dette med at «Ved manglende betalingsevne på avtaletidspunktet må selger vurdere muligheten for at budgivers økonomi vil styrke seg før overtagelsestidspunktet. Dette fremstår som en langt mer risikabel forutsetning enn den tvil som knytter seg til muligheten for at en kjøper som har betalingsevne på kjøpstidspunktet, mister denne før overtagelse.». Ved prosjektsalg involverer oppdraget oftest store verdier. Manglende undersøkelse av kjøpernes finansiering kan medføre at prosjekter blir realisert på uriktig grunnlag, med meget store tap for utbygger dersom det viser seg at kjøpere ikke har oppgjørsevne. Dette skjerper meglers aktsomhetsplikt.

Utgangspunktet er snudd

Høyesterett uttalte i et obiter dictum (en uttalelse som ikke var nødvendig for resultatet i dommen) i 1993 at eiendomsmeglere i det minste har plikt til å undersøke kjøpers finansiering hvis «det kan være grunn til å tvile på kjøperens betalingsevne». Alternativt må megleren informere selger om den tvil som foreligger rundt kjøperens betalingsevne. Spørsmålet om meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering hadde imidlertid ikke betydning for dommens resultat, og Høyesterett nevnte særlig at de ikke hadde fått seg forelagt bransjepraksis. Uttalelsen fra Høyesterett bygget utelukkende på det som da fantes av juridisk litteratur. Dommen er likevel blitt brukt som holdepunkt for at det kun er i de tilfeller hvor det foreligger særlige omstendigheter at megler har en plikt til å undersøke kjøpers finansiering eller informere selger om at dette ikke er gjort, og at det ikke foreligger noen alminnelig plikt til å gjøre slike undersøkelser.

Uttalelsen i Høyesterettsdommen fra 1993 kan imidlertid ikke lenger legges til grunn som gjeldende rett. Den reflekterer ikke vanlig praksis blant eiendomsmeglere. Dette ble også lagt til grunn i arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2007.

Praksis i bransjen ble undersøkt under arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2007

De fleste eiendomsmeglere undersøker i dag kjøpernes finansiering før det blir gitt råd til selger om å akseptere bud. Dette har bidratt til at utgangspunktet er snudd. Meglerne har en alminnelig plikt til å gjøre slike undersøkelser. Under arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2007 hadde lovutvalget blant annet fokus på om det er vanlig praksis blant eiendomsmeglere å undersøke kjøpernes finansiering. Lovutvalget la til grunn at meglerne normalt får seg forelagt en finansieringsplan fra budgiver, i tillegg til at det enten innhentes finansieringsbevis eller kontaktinformasjon på en bankkontakt som kan bekrefte opplysningene i finansieringsplanen. Lovutvalget konkluderte videre med at «meglers omsorgsplikt [tilsier] at budgivers finansiering undersøkes så langt det er mulig». Det ble særlig vist til at arbeidsbyrden med å undersøke finansiering stort sett er liten, samtidig som konsekvensene av manglende undersøkelser kan være alvorlige. Videre uttales at «I de tilfeller megler av forskjellige årsaker ikke har fått bekreftet den finansieringsplan som budgiver har opplyst, eller budgiver ikke ønsker å gi slike opplysninger, skal selger informeres om dette.».

At plikten til å undersøke budgivers finansiering er en del av meglers omsorgsplikt, slik det fremgår av de siterte lovforarbeider, fremheves også i dommen fra Oslo tingrett. Dommen har tatt innover seg den endringen som har skjedd på området, og konkluderer med at utgangspunktet nå er snudd: Det må foreligge særlige omstendigheter for ikke å undersøke kjøpers finansiering. Bare dersom megler har «godt fundert og fersk kunnskap» om budgivers finansiering kan han «etter omstendighetene unnlate å kontrollere finansieringen forut for et salg».

Megler kan ikke avgrense oppdraget slik at det ikke omfatter undersøkelse av kjøpers finansiering uten at dette kommer klart til uttrykk overfor utbygger/selger, slik at avgrensningen blir avtalt eksplisitt med oppdragsgiver. Retten skriver i dommen fra Oslo tingrett at «Hvis [meglerforetaket] ønsket å avgrense oppdraget mot slike undersøkelser, måtte de tatt dette opp.». Retten la til grunn at det ikke var noe i saken som tilsa at det var gjort i dette tilfellet.

Kjøpernes finansiering besto av et håp om å lykkes med videresalg

Megleren begrunnet i saken for Oslo tingrett sin manglende undersøkelse av kjøpernes finansiering blant annet med at kjøperne var investorer som megleren kjente fra før fra andre prosjekter, og at disse investorene alltid hadde gjort opp for seg tidligere. Meglerens tillit til kjøpernes finansiering bygget på at investorene tidligere hadde klart å videreselge leiligheter før overtagelsestidspunktet, og «finansieringen» besto derfor av et håp om at videresalg ville lykkes også denne gang. Oslo tingrett uttaler om dette at «Investorer som ikke har formue eller annen inntekt av betydning utover avkastningen av et høyt antall resalg, er sterkt eksponert for fall i eiendomsmarkedet. (…) Når [megleren] formidlet salg til investorer som ikke hadde annen betalingsevne enn forventninger om videresalg i et stigende marked, videreførte han investorenes risiko til [utbygger] uten å informere om det.» Retten konkluderer med at «(…)investorenes tidligere evne til å betale etter spekulasjon i et stigende marked ikke ga [meglerforetaket] anledning til å unnlate finansieringsundersøkelser.» Oslo tingrett tilføyet at «Selv om [utbygger] kjente investorenes planer om videresalg, ville det åpenbart være av interesse å vite om budgiverne hadde annen evne til å betale kjøpesummen.».

Muligheten for dobbelt honorar skjerper eiendomsmeglers plikt til å gjøre undersøkelser

Oslo tingrett legger også til grunn at i den grad kjøpers mislighold kunne medføre at megler får selge samme leilighet flere ganger og dermed «kunne motta honorar for de samme leiligheter på nytt». skjerpes undersøkelsesplikten knyttet til kjøpers finansiering eller alternativt plikten til å informere selger om eventuell risiko knyttet til kjøpers betalingsevne.

Ikke ethvert brudd på «god meglerskikk» medfører erstatningsansvar

Oslo tingrett legger i dommen til grunn at selv om ikke ethvert brudd på «god meglerskikk» innebærer slik uaktsomhet som gir grunnlag for erstatningsansvar, er retten ikke i tvil om at det var uaktsomt av megler ikke å gjennomføre finansieringsundersøkelser. Når retten i tillegg finner at utbygger har lidt et økonomisk tap, og dette har årsakssammenheng med unnlatelsen av å undersøke kjøpernes finansiering, har retten funnet at megleren må betale erstatning til utbygger.

Meglere må holde seg oppdatert på gjeldende regelverk

Under vurderingen av om megleren har opptrådt uaktsomt skriver Oslo tingrett i sin dom at «Manglende kunnskap om det rettslige innholdet av kravet til god meglerskikk er ikke unnskyldelig rettsvillfarelse. «. Det betyr i praksis at det ikke har betydning for et eventuelt erstatningsansvar at megler ikke kjenner til eller har misforstått gjeldende regler. Dette viser hvor viktig det er for meglerne å kjenne gjeldende regelverk og å holde seg oppdatert på alle endringer som har betydning for meglernes virksomhet.

Det gjøres oppmerksom på at dommen fra Oslo tingrett i skrivende stund ikke er rettskraftig.