Byggherrens rett til delovertakelse

I mange prosjekter vil det være praktisk at partene foretar en delovertakelse. Ofte vil det være særskilt avtalt i entrepriseavtalen eller i en etterfølgende avtale at byggherren kan overta deler av kontraktsarbeidet. Selv om det ikke foreligger en slik avtale, åpner NS 8405/8406 og NS 8407 opp for at byggherren kan kreve delovertakelse.

Colorful scaffolding and reinforcement at a construction site

Vilkår for delovertakelse

Det kan være mange grunner til at byggherren ønsker å ta i bruk deler av entreprenørens arbeider før hele arbeidet er ferdig. Eksempelvis kan byggherren ved utbygging av et større boligfelt ha behov for å selge boligene etter hvert som de er ferdigstilte. Det kan også være aktuelt med delovertakelse av deler av et anlegg, dersom arbeidene er organisert i flere byggetrinn.

Byggherren står etter NS 8405/NS 8406 og NS 8407 fritt til å overta deler av arbeidet så lenge spørsmålet blir drøftet med entreprenøren først. Hensikten med dette vilkåret, er at entreprenørens innvendinger skal komme frem og at partene bør forsøke å få til en løsning som i størst mulig grad tar hensyn til entreprenørens videre drift. Dette vil være en god anledning til å forsøke å løse eventuelle utfordringer knyttet til entreprenørens ferdigstillelse av det resterende arbeidet. Byggherren plikter imidlertid ikke å innrette seg entreprenørens eventuelle ønsker. Dersom partene ikke blir enige om den videre driften, vil dette med andre ord ikke få noen betydning for byggherrens rett til å overta. Byggherren plikter derimot å kompensere de merutgifter delovertakelsen påfører entreprenøren. I tillegg har byggherren risikoen for eventuelle forsinkelser som følge av delovertakelsen.

Gjennomføringen og virkningene av delovertakelse

Partene må følge de samme prosedyrer for delovertakelse som ved ordinær overtakelse. Dette innebærer at det må avholdes overtakelsesforretning i henhold til standardens fastsatte prosedyrer.

Det skal ved delovertakelsen angis hvilke deler av kontraktsgjenstanden som skal delovertas og hvilken kontraktsverdi eller forholdsmessig verdi disse delene har. For å unngå uenighet i ettertid om virkningene av delovertakelsen, bør det angis så presist som mulig hvilke deler av arbeidene som er overtatt og hvilke som ikke er det. Dette kan beskrives enten med ord, eller ved en henvisning til skisser av det overtatte arbeidet eller lignende. For så vidt gjelder kontraktsverdien eller den forholdsmessige verdien av det som skal delovertas, må partene i fellesskap nytte et fornuftig skjønn. Verdiene som legges til grunn vil få betydning for beregning av eventuell dagmulkt ved forsinkelse og sluttfakturering av arbeidene.

For den del av kontraktarbeidet som overtas, vil virkningene hovedsakelig være de samme som ved en ordinær overtakelse. En eventuell dagmulkt slutter å løpe, risikoen for kontraktarbeidet går over fra entreprenøren til byggherren, reklamasjonsfristen begynner å løpe, entreprenøren får rett til å sende sluttoppgjør og den sikkerhet som entreprenøren eventuelt har stilt for ansvar i byggetiden nedtrappes. Entreprenørens forsikringsplikt gjelder imidlertid fortsatt for hele kontraktarbeidet.

En delovertakelse vil kunne medføre utfordringer for entreprenørens ferdigstillelse av de resterende arbeidene. Delovertakelse vil for eksempel kunne medføre at entreprenørens driftsopplegg blir forstyrret som følge av økt trafikk eller aktivitet fra andre. Dersom delovertakelsen medfører merutgifter eller hindrer entreprenørens fremdrift, skal dette kompenseres ved vederlagsjustering og/eller fristforlengelse. Entreprenørens krav reguleres etter de samme regler som når det inntrer andre forhold som byggherren bærer risikoen for. Dersom det er avgjørende at fastsatte frister holdes, bør partene søke å inngå en særskilt avtale om dette.