Byggherrens og entreprenørens ansvar for skader på naboeiendommene

Bygge- og anleggsarbeid fører av og til med seg skader på naboeiendommene. Om så er tilfelle, vil det ofte oppstå diskusjoner om hvem som er ansvarlig for å betale kostnadene til reparasjon - entreprenøren, byggherren eller naboen?

iStock_000006757634Large

I tillegg til reglene om erstatning for uaktsomme handlinger, kan både entreprenører og byggherrer være objektivt ansvarlig for skader på naboeiendom etter reglene i naboloven. En entreprenør kan for eksempel bli holdt ansvarlig for sprengingsskader, selv om alle sedvanlige forhåndsregler var tatt. Dessuten kan man som byggherre bli holdt ansvarlig for skader som følge av byggeaktivitetene, selv om verken byggherren eller entreprenøren har opptrådt uaktsomt.

At det naborettslige erstatningsansvaret er objektivt betyr at naboen ikke trenger å bevise skyld. Alt en nabo trenger å bevise er at en bestemt skade på sin eiendom har oppstått som følge av byggeaktiviteten ved siden av. Dette vil sjelden by på de helt store problemene. For eksempel vil skader som følge av sprengingsarbeider vanligvis vise seg raskt og tydelig.

Vanskeligere kan det imidlertid være med skader som først oppstår noen tid etter at bygningsarbeidene er avsluttet, noe som for eksempel kan være tilfellet med setningsskader som følge av masseuttak. Tidsforløpet vil da gjøre det mer uklart om det er masseuttaket eller andre faktorer som er årsaken til setningsskadene.

Gitt at det har skjedd en skade som følge av byggeaktiviteten, hvem er da erstatningsansvarlig? Entreprenøren, byggherren, eller begge? Dette har vært tema for en rekke rettssaker. En gjennomgang av disse sakene viser at byggherren blir holdt ansvarlig for skader som skyldes måten byggearbeidet er lagt opp – for eksempel hvis en planlagt utgraving ikke lar seg gjennomføre uten skader på naboeiendommen, samme hvor forsiktig entreprenøren går frem.

Derimot blir entreprenøren holdt ansvarlig for den måten han velger å utføre sine oppdrag på. Dette vil typisk gjelde oppdrag som etter sin art ikke innebærer noen særlig skaderisiko, og hvor entreprenøren har fått frie tøyler med hensyn til gjennomføringen. Siden dette også er den vanligste arbeidsfordelingen er det i praksis ofte entreprenøren som blir holdt naborettslig ansvarlig.

Selv om byggherren pålegger entreprenøren å gå frem på en slik måte at skade på naboeiendommen er uunngåelig, og byggherren dermed blir ansvarlig etter naboloven, kan det likevel være grunnlag for regress mot entreprenøren.

Et svært praktisk regressgrunnlag er reglene om skadesløsholdelse etter NS 8405 punkt 42.3 og NS 8407 punkt 49.3, hvor det endelige ansvaret for skade  på naboeiendom som utgangspunkt er lagt til entreprenøren.

Tilsvarende spørsmål oppstår også når det ikke er snakk om permanente  skader, men kortvarige ulemper. Også slike forbigående ulemper kan gi naboen rett til erstatning. Men, til forskjell fra den fysiske skade, så må en ulempe anses som unødig eller urimelig for å utløse en erstatningsplikt. Hvorvidt ulempe er unødig eller urimelig vil avhenge av en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.

For byggeprosjekter er det særlig ulemper i form av støy som gir opphav til konflikt. I rettspraksis er det lagt til grunn at byggestøy normalt ikke gir rett til erstatning, selv om byggeperioden er forholdsvis langvarig. Om byggestøyen er helt ekstraordinær, kan det likevel tenkes erstatningsansvar – særlig hvis støyen kunne vært redusert uten uforholdsmessige kostnader.

Skillet mellom skader og ulemper er av stor betydning for erstatningsutmålingen. I saker som gjelder fysiske skader skal det utbetales full erstatning for utbedringskostnadene. Om det derimot ikke er snakk om fysiske skader, skal bare det økonomiske tapet som følge av ulemper ut over det unødige eller urimelige erstattes. Derfor er utmålingen av erstatningsbeløpet i ulempesakene svært skjønnsmessig og konkret.