Byggherrens krav på erstatning ved fratatt utbedringsrett

Hvis entreprenøren ikke utbedrer mangler har byggherren normalt rett til selv å utbedre disse, og kreve kostnadene erstattet av entreprenøren. Entreprenørens erstatningsplikt forutsetter at han har blitt gitt mulighet til å utbedre. Rettsutviklingen de siste årene innebærer at byggherren taper sitt krav på erstatning dersom entreprenøren urettmessig er fratatt utbedringsretten.

iStock_000000233018Large

Utgangspunkt – entreprenørens utbedringsrett og -plikt

Utgangspunktet og hovedregelen er at entreprenøren både har rett og plikt til å utbedre mangler ved kontraktsarbeidet kostnadsfritt for byggherren. Hvis entreprenøren misligholder sin utbedringsplikt, kan byggherren normalt selv utbedre og kreve kostnadene erstattet. 

Erstatningsansvar ved misligholdt utbedringsplikt

Entreprenørens erstatningsansvar omfatter også anslåtte kostnader ved utbedring. Det siste følger av Borgarting lagmannsretts dom av 6. april 2016, som etter at anke til Høyesterett ble nektet fremmet, er endelig.

Problemstillingen i saken var om NS 8406 pkt. 36.3 må forstås slik at utbedringskostnadene rent faktisk må være pådratt for at erstatning skal kunne kreves. Bestemmelsen gir uttrykk for at dersom utbedring ikke er foretatt innen fristen som er satt «[k]an hovedentreprenøren kreve at underentreprenøren betaler kostnadene til utbedring foretatt av andre». Tilsvarende bestemmelser finnes i NS 8405 pkt. 36.3 og NS 8407 42.3.4.

Med støtte i en artikkel i Lov og Rett nr. 9/2014 med tittelen «Byggherrens krav på erstatning av «anslåtte utbedringskostnader» - en replikk» konkluderte lagmannsretten:

«Lagmannsretten har etter en samlet vurdering av rettskildebildet kommet til at det kan kreves erstatning for anslåtte utbedringskostnader. Som Solheim og Bloc op.cit. side 581 har uttrykt det: ‘Faktisk foretatt utbedring - og de kostnadene som da påløper - er et bevismiddel og ikke en erstatningsbetingelse.’»

Hva når entreprenøren ikke får adgang til å utbedre?

Hvis byggherren fratar entreprenøren hans utbedringsrett, enten ved at entreprenøren nektes å utbedre på den måte han foreslår eller ved at byggherren selv utbedrer, oppstår spørsmålet om hvilken betydning dette har for byggherrens erstatningskrav. Gjeldende entrepriserettslige standarder har ingen uttrykkelig regulering av spørsmålet. 

Det ene ytterpunktet er at dette ikke har noen betydning, altså at byggherren fremdeles har sitt fulle erstatningskrav i behold. Det andre ytterpunktet er at byggherren taper hele sitt krav. En mellomløsning er at byggherren kan kreve erstattet de kostnader entreprenøren sparer ved å slippe å utbedre, og tidligere var nok dette hovedsynspunktet. 

I nyere entrepriserettslig litteratur er det imidlertid tatt til orde for at byggherren taper sitt krav fullt ut. Det er i denne sammenhengen særlig vist til at det i den senere kontraktslovgivning på forbrukerområdet har blitt innført regler om at realkreditor mister krav ved urettmessig å motsette seg at realdebitor utbedrer, jf. avhendingsloven § 4-10 og bustadoppføringslova § 33. 

Entreprenøren må urettmessig være fratatt sin utbedringsrett

Det er også spor av en slik forståelse i rettspraksis fra lagmannsretten, og det samlede rettskildebildet tilsier at byggherrens urettmessige frarøving av entreprenørens utbedringsrett har som konsekvens at byggherren taper sitt krav på dekning av utbedringskostnader, i alle fall så lenge ikke entreprenøren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. 

Det ovennevnte rører ikke ved byggherrens rett til å utbedre, og kreve kostnadene erstattet, i de situasjoner hvor det haster med å gjennomføre utbedringen og entreprenøren ikke har anledning til dette. I en slik situasjon vil den fratatte utbedringsretten ikke være urettmessig.