Bustadoppføringslova - prisavslag for ikke-økonomisk tap

En ny Høyesterettsdom fastslår rett til prisavslag for ikke-økonomisk tap. Boligutbygger risikerer å måtte kompensere subjektive ulemper som kjøperen opplever, uten at boligens markedsverdi er redusert. For en boligutbygger kan prisavslagsreglene nå virke mer uklare og lite forutsigbare.

FP_house

Kort om saken
En boligutbygger og to forbrukere inngikk avtale om kjøp av en bolig under oppføring. Ved overtakelsen gjorde kjøperne gjeldende at huset stod for langt nordøst på tomten. Huset ble stående nærmere naboeiendommen enn forutsatt, slik at passasjen mellom husene ble trangere og det ble mer innsyn. Flytting av huset ville blitt uforholdsmessig kostbart. Det var ikke påberopt for Høyesterett at mangelen påvirket eiendommens markedsverdi. Retten la til grunn at det ved fastsettelsen av verdireduksjonen også kunne ses til boligkjøperens individuelle forhold.

Krav til ytelsen
Utgangspunktet er at ytelsen som leveres skal være i henhold til avtalen. Arbeidene skal være utført på faglig godt vis og materialene som benyttes skal ha vanlig god kvalitet om annet ikke er avtalt. Entreprenøren har veiledningsplikt der han ser at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidene utført i henhold til avtalen.

Dersom manglene ikke blir rettet, kan forbrukeren kreve prisavslag og erstatning. Er misligholdet vesentlig, kan forbrukeren heve avtalen. Heving av avtalen innebærer at partene leverer tilbake sine ytelser (ytelsene restitueres).

Det er viktig å være oppmerksom på at entreprenøren normalt har en rett til å utbedre mangler ved eiendommen. Dersom forbruker ikke gir entreprenøren anledning til å utbedre, vil kravet på prisavslag tapes.

Prisavslag
Regelen om prisavslag er inntatt i bustadoppføringslova § 32:

Dersom ein mangel ikkje blir retta i samsvar med § 32, kan forbrukaren krevje prisavslag. Dette gjeld likevel ikkje dersom forbrukaren avslår retting som entreprenøren har rett til å utføre etter § 32 andre ledd.

Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.

Utgangspunktet er at prisavslaget skal være lik kostnadene forbrukeren har med å få mangelen rettet. Regelen er i realiteten en bestemmelse om erstatning uten krav til ansvarsgrunnlag (skyld). Den bærende begrunnelsen for regelen er utslag av et gjensidighetsprinsipp. På den ene siden har forbrukeren krav på kontraktsmessig ytelse. Entreprenøren har på den annen side krav på avtalt kjøpesum. Regelen om prisavslag har også en viktig preventiv effekt ved å motivere entreprenøren til å levere i henhold til avtalen.

Der utbedringskostnadene er urimelig høye i forhold til det mangelen har å si for forbrukeren, skal prisavslaget fastsettes til verdireduksjonen mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare entreprenørens besparelse ved å unnlate å levere mangelfri ytelse.

Høyesteretts konklusjon og begrunnelse
Saken for Høyesterett gjaldt tolkningen av hva som ligger i verdireduksjon som utmålingsregel. Høyesterett konkluderte med at en ikke-økonomisk verdireduksjon som forbrukerne opplevde ga grunnlag for skjønnsmessig prisavslag etter bustadoppføringslova § 33. Konklusjon fikk tilslutning fra tre av de fem dommerne, men selv flertallet uttrykte tvil om resultatet. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til kroner 85 000,-.

Flertallet la avgjørende vekt på tre overordnede forhold:

  •         Løsningen var rimelig.
  •         Lovens formål om å verne forbrukere.
  •         Skape sammenheng i forbrukervernreglene.

Det ble lagt til grunn at verken lovtekst eller lovforarbeider utelukket en slik tolkning av bustadoppføringslova § 33. Høyesteretts konklusjon bærer klart preg av en rimelighetsvurdering.

Av forhold som gjør resultatet rimelig nevner Høyesterett at utbyggerens kontraktmislighold ikke bør være sanksjonsfritt kun fordi rettekostnadene blir for høye. Dette gjør seg særlig gjeldende der mangelen skyldes utbyggers slurv eller bekvemmelighet. Retten fant det ikke rimelig at forbrukeren måtte akseptere en bolig som opplevdes dårligere enn avtalt uten noen form for kompensasjon.

For lovens formål ble det særlig vektlagt at bustadoppføringslovas formål var å fremme klarhet og forutberegnelighet i forholdet mellom forbruker og utbygger. Retten mente at et vilkår om objektiv verdireduksjon ikke nødvendigvis fremmet forutberegnelighet. En objektiv verdivurdering blir fortsatt hypotetisk basert på antakelser om markedet og fastsettes i praksis ofte etter rettens eget skjønn.

For sammenhengen i forbrukervernreglene viser Høyesterett særlig til håndverkertjenesteloven § 25 som gir rett til skjønnsmessig prisavslag der det ikke kan påvises en markedsverdireduksjon. At prisavslagsbestemmelsene i bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven skal forstås helt forskjellig, gjør at prisavslag for samme mangel ved arbeider på et eksisterende hus og et hus under oppføring må vurderes forskjellig. Det fremstår derfor ikke som unaturlig å redusere avstanden mellom regelverkene.

Dommens betydning for utbyggere
Dommen åpner for at prisavslag kan baseres på boligkjøperens subjektive opplevelse av ikke-økonomiske ulemper ved en mangel. Selv om man har erfaring med praktisering av regelen i saker som hører under håndverkertjenesteloven, vil vurderingen i den enkelte sak kunne være vanskelig. Innføring av en subjektiv utmålingsregel vil også kunne gjøre utbyggers rettsstilling mer uforutsigbar.

Normalt vil en mangel medføre en markedsmessig verdireduksjon. Dette kunne fort vært tilfelle i saken for Høyesterett, der den endrede plasseringen kan ha medført blant annet økt innsyn fra naboeiendommen. Høyesterett uttaler at skjønnsmessig prisavslag kun skal gis «unntaksvis» og at forbrukeren må vise til:

 […] konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger.

Det er derfor nærliggende å anta at prisavslag basert på et ikke-økonomisk verditap vil gjelde helt spesielle mangler som ligger i grenseland for å utgjøre et økonomisk tap. Dessuten vil utmålingen av et økonomisk tap også i praksis bli svært skjønnsmessig.

De fleste manglene vil kunne rettes uten at kostnadene blir så urimelig høye at skjønnsmessig prisavslag er aktuelt. For disse manglene skal som tidligere et eventuelt prisavslag utmåles til utbedringskostnadene.

Totalt sett er det liten grunn til å tro at dommen fra Høyesterett vil få store konsekvenser for boligutbyggere og kjøpere. Avgjørelsen er prinsipielt interessant fordi retten forlater tradisjonell lære om at reduksjon i markedsverdien vil være avgjørende for retten til prisavslag. Det er likevel liten grunn til å tro at dommen vil få vidtrekkende konsekvenser, all den tid den er forutsatt å ha et snevert nedslagsfelt.