«Bori 2» - Kontrollansvarliges erstatningsansvar

Teknisk rådgiver som påtar seg rollen som ansvarlig kontrollerende i en byggesak har et ansvar overfor både oppdragsgiver og kommunen. Det rådgiveren kanskje ikke er klar over er at også tredjepersoner, som for eksempel fremtidige kjøpere, kan holde den kontrollansvarlige erstatningsansvarlig. Senest i høst behandlet Høyesterett rekkevidden av dette ansvaret for kontrollansvarlige.

bygg1

 

Erstatningsansvar utenfor kontrakt

Som kontrollansvarlig har en teknisk rådgiver både et privatrettslig kontraktansvar overfor oppdragsgiver og et offentligrettslig ansvar overfor kommunen. Kontrollansvarliges erstatningsansvar følger her av henholdsvis kontrakt eller lov. Som en profesjonell rådgiver er den kontrollansvarlige underlagt et profesjonsansvar som skjerper kravene til hans aktsomhet.

Den mye omdiskuterte Bori-dommen fra 2015 gjaldt et bygg hvor arbeidene var så dårlig utført at mye av arbeidene måtte gjøres på nytt. Kontrollansvarlige gikk deretter god for de svært dårlige arbeidene og kommunen ga derfor brukstillatelse på «helt sviktende premisser».

Høyesterett slo her fast at fremtidige kjøpere kan kreve erstatning direkte fra den kontrollansvarlige, selv uten grunnlag i avtale eller lov. Dommen slår også fast at erstatningskravet kan rettes direkte mot den kontrollansvarlige, selv om kravet også kunne vært rettet mot selger eller andre i salgskjeden. For kjøper kan dette være gunstig for eksempel dersom teknisk rådgiver har bedre betalingsevne enn selgeren.

Resultatet i Bori-dommen var basert på en bred helhetsvurdering av saksforholdet og dommen etterlot en del uklarhet rundt rekkevidden av erstatningsansvaret, spesielt fordi arbeidene den kontrollansvarlige hadde gått god for var særdeles mangelfulle.

 

Ansvarets rekkevidde begrenses

Uklarheten som Bori-dommen etterlot ble tema da Høyesterett på nytt skulle vurdere om en kontrollansvarlig var erstatningsansvarlig overfor fremtidige kjøpere. 28. september 2017 ble dom i saken avsagt (HR-2017-1834-A). Fordi sakens problemstillinger er nært knyttet til Bori-dommen har den nye dommen populært blitt kalt «Bori 2».

Resultatet i Bori 2-dommen var at den kontrollansvarlige ble frikjent for erstatningsansvar. Saken gjaldt oppføring av en enebolig med hybelleilighet, der leiligheten måtte oppfylle kravene til såkalte «brannceller» for å hindre spredning av brann og røyk. Den kontrollansvarlige, en tømrer, var også ansvarlig utførende, og basert på endringsønsker fra oppdragsgiver ble gipsplater byttet ut eller droppet. Dette medførte at branncellekravene ikke ble oppfylt. Som kontrollansvarlig gikk han deretter god for at jobben var forskriftsmessig gjort.

Høyesterett tok utgangspunkt i den samme brede helhetsvurderingen som i Bori-dommen. Frifinnelsen for erstatningsansvar ble begrunnet i at forholdene skilte seg tydelig fra Bori-saken, hvor manglene som kontrollansvarlig ikke avdekket var omfattende nok til at kjøper kunne ha hevet kontrakten med selgeren. Den manglende brannsikringen ville derimot ikke gitt grunnlag for å heve kjøpekontrakten, noe retten tilsynelatende la avgjørende vekt på.

Retten poengterte også at kjøperne i den aktuelle saken ikke havnet i samme vanskelige situasjon som kjøperne i Bori-saken, der eiendommen var ubeboelig. Det ble også vektlagt at den mangelfulle attesten i Bori-dommen var relativt fersk og kjøperne derfor hadde god grunn til å stole på den. I den foreliggende saken var ferdigattesten fra 2008, mens salget fant sted i 2012. Kjøperne kunne derfor ikke i samme grad forvente at ferdigattesten beskrev husets nåværende tilstand.

 

Erstatningsansvarets rekkevidde per i dag

Høyesterett kom til motsatte resultater i de to dommene jeg har nevnt. Vi kan derfor slutte at grensen for ansvaret ligger et sted mellom de to ulike saksforholdene. Ettersom Høyesterett har slått fast at det skal foretas en bred helhetsvurderingen av den enkelte sak, er trolig ikke hensikten at ansvaret skal ha en klar og fast grense.

Omfanget av manglene på bygget er det mest sentrale i vurderingen, og grensen kan se ut til å gå der manglene ville gitt grunnlag for å heve kjøpet av bygget. Tidsaspektet er også relevant, ettersom en kontrollerklæring over tid vil gi et stadig mindre representativt inntrykk av byggets nåværende tilstand. Ettersom tiden går vil derfor den kontrollansvarlige ha stadig mindre grunn til å frykte et erstatningskrav.

I lys av den nye dommen er det nærliggende å anta at slikt erstatningsansvar er forbeholdt grove forsømmelser fra kontrollansvarlige, men at grovheten må ses i lys av det strenge profesjonsansvaret. Vår oppfatning er at den siste dommen er gode nyheter for kontrollansvarlige, da den setter noen grenser for det uklare erstatningsansvaret som følger av Bori-dommen. Vi mener derimot at kontrollansvarlige bør være forberedt på at ansvaret kan bli gradvis utvidet, ettersom rettsutvikling går mot et stadig strengere profesjonsansvar.