Billigere boligbygging som følge av redusert garantitid?

Et lovutvalg foreslår å senke garantitiden for nybygg fra fem til to år. Forbrukerombudet mener endringen er lite forbrukervennlig, mens utvalget på sin side er sikker på at endringen vil være positiv for byggenæringen.

småhus_XXXLarge

Kravet om garantitid for nye boliger følger av bustadoppføringslova § 12, som fastsetter at entreprenøren «skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen». Garantien omfatter blant annet krav på tilbakebetaling av vederlag (etter heving), prisavslag, dagmulkt og erstatning på grunn av mangler eller forsinkelse. Etter bestemmelsens annet ledd skal garantien gjelde frem til fem år etter overtakelsen og dekke en sum som minst svarer til 10 % av vederlaget, evt. 5 % der kravet oppdages senere enn ved overtakelsen. Reglene er resultat av en skjerpelse i 2011 for å styrke forbrukervernet, men er nå evaluert som ledd i en tiltakspakke for å bidra til enklere, raskere og billigere boligbygging.

Utfordringer med garantitid

Lovutvalget ønsker at entreprenøren kun skal være pliktig til å stille garanti for boligen i to år. Årsaken er et ønske om å fristille boligprodusenter økonomisk, slik at det raskere kan bygges flere boliger. Det er lite gunstig at penger «bindes» til nybygg i fem år etter overtakelsen. Flere byggmestere har hatt problemer med å stille garantien, og det fremgår av en artikkel i Byggmesteren («Vil senke garantitiden for nye boliger», 27.06.16) at hele 80 % ikke stiller sikkerhet. Det har også vært tendenser til å omgå kravet etter bustadoppføringslova § 12 ved å selge nybygg etter reglene i avhendingslova.

Kritikk fra forbrukerombudet

Forbrukerombudet er kritisk til en reduksjon av garantitiden og peker på at en reklamasjonssak mot en entreprenør som ikke kan eller vil gjøre opp for seg, kan få store økonomiske konsekvenser for kjøperen. Den viktigste funksjonen med garantitiden er muligheten til da å gå rett på garantisten, men med den nye endringen vernes ikke mangelskrav som oppstår senere enn to år etter overtakelsen. Ombudet mener tryggheten for forbrukerne er viktigere enn den økonomiske belastningen dagens ordning fører til. I tillegg vil man ved endringen slippe aktører med mindre stabil økonomi inn på markedet, og dermed også på den måten svekke forbrukerbeskyttelsen.

Styrket boligutvikling

Kostnadene ved en lang garantitid vil imidlertid, som utvalget påpeker, til syvende og sist havne hos forbrukerne. Dermed vil forbrukerne også spare på en reduksjon av garantitiden. De fleste mangler oppdages innen to år, og dermed medfører dagens garantiordning høye kostnader sett i lys av den reelle forbrukerbeskyttelse ordningen gir. En endring av garantitiden vil riktignok medføre at det ikke lenger er samsvar med den absolutte reklamasjonstiden, men det er usikkert om dette vil ha noen reell betydning. Situasjonen slik den er i dag, med entreprenører som må sette boligprosjekter på vent fordi finansieringsrammen hos banken og tilgjengelige sikkerhetsobjekter er oppbrukt på garantiforpliktelser, er lite ønskelig all den tid det er et uttalt mål å bygge flere boliger.

Foruten å senke garantitiden foreslo utvalget også å supplere garantiordningen med en forsikringsordning, som flere kan tilby. Dette vil kunne medføre både økt konkurranse og lavere pris, og vil dermed være en fordel for både entreprenører og forbrukere. Det ble også vurdert å øke kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse, men kun et mindretall støttet dette.

Det er på nåværende tidspunkt ikke mulig å si om endringene blir vedtatt i sin helhet, men det er liten tvil om at utvalget har presentert gode tiltak som vil kunne bidra til styrket boligutvikling.