Arkitektkontor idømt erstatningsansvar for prisavslag gitt til boligkjøpere ved arealavvik

Høyesterett kom i en nylig avsagt dom til at et arkitektkontor var erstatningsansvarlig for prisavslag som en boligutbygger hadde gitt til boligkjøperne som følge av arealavvik. Det var uten betydning at selskapet hadde solgt tilsvarende boliger til samme pris kort tid etter at de uriktige opplysningene var korrigert.

hus

Sakens tema

Bakgrunnen for saken var at en boligutbygger hadde oppført 35 rekkehus som var tegnet av et arkitektkontor. Boligutbyggeren hadde før salget tatt kontakt med arkitektkontoret med spørsmål om boligenes størrelse. Arkitektkontoret svarte at P-rom var 119 og 175 kvm på de to boligtypene. Dette ble inntatt i prospektet og boligene ble solgt for fastpris. Det ble senere oppdaget at arkitektkontoret hadde oppgitt opplysninger om arealet som avvek med 7,4 og 10,1 prosent. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde krav på prisavslag som følge av dette, og om boligutbyggeren i så fall kunne kreve erstattet prisavslaget selskapet hadde betalt til kjøperne.

Utgangspunktet etter bustadoppføringsloven er at det foreligger en mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger som en må gå ut ifra at har virket inn på avtalen.Høyesterett har tidligere lagt til grunn at et arealavvik på 8,9 prosent «klart» representerer en mangel, og at et avvik av en slik størrelse må anses å ha betydning for de fleste boligkjøpere. Etter bustadoppføringsloven kan kjøperen i en slik situasjon kreve prisavslag såfremt mangelen har medført en verdireduksjon.

Spørsmålet om kjøperne hadde krav på prisavslag

Arkitektkontoret erkjente at det forelå en mangel, men bestred at det forelå en verdireduksjon som ga kjøperne krav på prisavslag. Det ble vist til at når tilsvarende boliger ble solgt til samme pris kort tid etter at de uriktige arealopplysningene var korrigert, måtte dette innebære at de uriktige opplysningene ikke hadde hatt innvirkning på utsalgsprisen. I en slik situasjon forelå det heller ikke noen verdireduksjon etter arkitektkontorets oppfatning.

Etter Høyesteretts syn kunne det ikke være avgjørende for vurderingen at det var mulig for boligutbyggeren å selge tilsvarende boliger til den samme prisen etter at de uriktige opplysningene var korrigert. Selv om arealfastsettelsen ikke hadde hatt betydning for boligutbyggeren ved prisfastsettelsen, måtte det legges til grunn at dette hadde betydning for den enkelte boligkjøper. Når Høyesterett tidligere har lagt til grunn at arealopplysninger av en slik størrelse har betydning for de fleste boligkjøpere, innebar dette etter Høyesteretts syn at det er en presumsjon for at mangelen også representerer en verdireduksjon.

Spørsmålet om boligutbyggeren hadde krav på erstatning

Når det gjaldt spørsmålet om boligutbyggeren hadde krav på erstatning, anførte arkitektkontoret at de uriktige opplysningene hadde ført til at prisen var blitt høyere enn den ellers ville ha vært. Boligutbyggeren hadde derfor fått en økonomisk fordel av de uriktige opplysningene slik at selskapet ikke var påført et tap ved å betale prisavslag. Høyesterett var ikke enig i dette, og viste til at arealfastsettelsen ikke hadde hatt betydning for prisfastsettelsen. I denne type prosjekter skjer prisfastsettelsen på grunnlag av en sammensatt vurdering for å få et tilstrekkelig antall kjøpere, hvor blant annet tomtekost, byggekostnader, markedssituasjon, beliggenhet, boligens funksjon og størrelse er av betydning. Det kunne derfor ikke legges til grunn at boligene ville ha blitt lagt ut til en lavere pris dersom arkitektkontoret hadde gitt korrekte opplysninger. Høyesterett kom på denne bakgrunn til at boligutbyggeren var påført et økonomisk tap tilsvarende prisavslaget selskapet hadde gitt til kjøperne, og som kunne kreves erstattet av arkitektkontoret.

Betydningen av Høyesteretts avgjørelse

Kjernen i Høyesteretts avgjørelse er at uriktige opplysninger kan virke forskjellige for selger og kjøper. Det er de uriktige opplysningenes betydning for kjøperen som er avgjørende i spørsmålet om det er grunnlag for prisavslag som følge av mangel. I spørsmålet om selgeren har krav på erstatning fra sine rådgivere for utbetalt prisavslag, er det derimot de uriktige opplysningenes betydning for selgeren som er avgjørende.