Ansvar for forsinket igangsettingstillatelse

I de fleste bygge- og anleggsprosjekter er det byggherren som må søke kommunen om tillatelse før et prosjekt kan igangsettes. I utgangspunktet er alle tiltak søknadspliktige dersom ikke annet fremgår av unntaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven eller byggesaksforskriften. Dersom byggherren ikke har kontroll over den prosessen som er nødvendig for å skaffe igangsettingstillatelse, kan det oppstå forsinkelser i prosjektet. Spørsmålet er både hvor lang tid entreprenøren må legge inn for at byggherren skal få igangsettingstillatelse, lengden på eventuelle forsinkelser og hvem som har ansvaret for eventuelle forsinkelser.

iStock_000004043295Large_klokke

Byggherren kan normalt ikke sende inn søknad om igangsettingstillatelse før kontrakten er inngått med entreprenøren. Det er først når kontrakt er inngått at ansvarlig utførende kan oppføres i søknaden om igangsettingstillatelse.

Igangsettingstillatelse er en forutsetning for oppstart

I de fleste prosjekter er arbeidene søknadspliktige og det vil bare være tilrigging og mindre klargjørende arbeider som kan startes uten igangsettingstillatelse. I plan- og bygningsloven er det gjort unntak for visse tiltak som behandles etter andre lover. Dette kan være omfattende prosjekter innenfor samferdsel og energi. I slike prosjekter vil det som regel være mer omfattende arbeider som ikke er søknadspliktige og som derfor kan startes opp for fullt uten igangsettingstillatelse. Det kan ofte oppstå vanskeligheter i prosjekter der noen deler av arbeidene er søknadspliktige og andre deler behandles etter andre lover. Dersom byggherren ikke har klargjort hvilke arbeider som er søknadspliktige på forhånd kan det ofte oppstå forsinkelser som følge av manglende eller for sen søknad om igangsettingstillatelse for de søknadspliktige arbeidene.

Entreprenøren har ikke lov til å starte med arbeider som er søknadspliktige uten at det foreligger igangsettingstillatelse. Manglende eller forsinket tillatelse kan derfor medføre utfordringer og ulemper for entreprenøren som ikke er innkalkulert i prisingen av arbeidene, for eksempel at arbeider blir forskjøvet til vinteren eller at produksjonen må utføres i en annen, mindre rasjonell rekkefølge enn forutsatt. Forsinkelser kan også medføre at entreprenøren pådrar seg ventekostnader og forseringskostnader som følge av kortere reell byggetid.

Hva må entreprenøren regne med?

Utgangspunktet er at entreprenøren selv råder over byggetiden innenfor kontraktens rammer og samarbeids- og lojalitetsplikten i kontraktsforholdet. Dersom det oppstår forsinkelser i prosjektet som følge av byggherrens forhold, følger det av Høyesteretts praksis at det avgjørende er om driften forsinkes i forhold til den drift som ellers hadde funnet sted uten byggherrens forhold. Dette utgangspunktet modifiseres av de forutsetninger og forbehold som entreprenøren må ta hensyn til ved planleggingen av arbeidet. Dersom byggherren ikke har tatt forbehold om mulige forsinkelser, må entreprenøren kunne legge til grunn for sin fremdriftsplan at igangsettingstillatelse vil foreligge innen rimelig tid etter inngåelse av kontrakt. Entreprenøren må imidlertid ta høyde for vanlig saksbehandlingstid i kommunen.

Når skal søknad om igangsettingstillatelse sendes?

Dersom annet ikke er opplyst ved kontraktsinngåelsen, må entreprenøren kunne legge til grunn at byggherren sender inn søknad om igangsettingstillatelse så snart som mulig. Det er ikke vanlig at entreprenører tar forbehold om dette, og dette kan heller ikke være nødvendig for å få innvilget fristforlengelse. Byggherren avviser ofte krav om fristforlengelse på grunn av at entreprenøren ikke har tatt slikt forbehold. Vi har imidlertid ikke sett eksempler fra rettspraksis på at byggherren har fått medhold i en slik anførsel.

Dersom søknad om igangsettingstillatelse unnlates eller sendes inn for sent, innebærer dette en forsømmelse av byggherrens forpliktelser. Byggherren blir da ansvarlig overfor entreprenøren for eventuelle konsekvenser av dette.

En eventuell villfarelse hos byggherren med hensyn til hvilke arbeider som er søknadspliktige og hvilke som er regulert av andre lover får ingen betydning for ansvarsspørsmålet. Dersom en slik villfarelse medfører forsinkelser er det fortsatt byggherren som har risikoen for konsekvensene av dette.

Konsekvenser av forsinkelse

Dersom forsinket igangsettingstillatelse medfører en forsinkelse som byggherren er ansvarlig for, kan entreprenøren fremme krav om fristforlengelse, dekning av merkostnader for uproduktiv tid og erstatning for tapt fortjeneste. Som nevnt ovenfor, må entreprenøren ta høyde for normal saksbehandlingstid for søknad om igangsettingstillatelse i den aktuelle kommunen. Det innebærer at entreprenøren vil ha krav på fristforlengelse for forsinkelsen med fradrag av normal saksbehandlingstid, dersom han ikke har tatt høyde for dette i sin fremdriftsplan.