Entreprenørens stilling ved overskridelse av 15%-grensen

Det vil normalt oppstå behov for å gjøre endringer i bygge- og anleggsprosjekter. Derfor har entreprisekontraktene gitt byggherren en kompetanse til å pålegge entreprenørene en plikt til å utføre endrings- og tilleggsarbeider. Dersom byggherren overskrider rammene for sin kompetanse er det viktig for entreprenøren å ivareta sin posisjon.

iStock_000034779510Large

Byggherrens kompetanse til å pålegge endringer

Det følger av NS 8405 punkt 22.1 at byggherren kan pålegge entreprenøren endrings- og tilleggsarbeider for inntil 15% netto tillegg til kontraktssummen. Dette er en fast kvantifisering av byggherrens endringskompetanse som det i de fleste kontrakter er enkelt å konstatere om man er innenfor eller om den er overskredet. Det er viktig å merke seg at det er netto tillegg. Det innebærer at det skal gjøres fradrag for arbeider som trekkes ut av kontrakten som negative endringer. Entreprenøren kan dermed ikke være helt sikker på hva som er den totale netto før prosjektet er avsluttet. I praksis er det imidlertid slik at begge parter er kjent med at byggherren vil overskride grensen dersom alle entreprenørens krav om endringer aksepteres.

Hva innebærer det at endringskompetansen overskrides

Dersom byggherren overskrider endringskompetansen innebærer det at entreprenøren ikke er forpliktet til å utføre ytterligere endrings- og tilleggsarbeider. Man er utenfor rammene av kontrakten og partene står uten avtale om utførelsen av ytterligere endrings- og tilleggsarbeider. Det vil si at verken prisene eller kontraktsbestemmelsene for den opprinnelige kontrakten gjelder. Dette gjelder selv om det er priser i den opprinnelige kontrakten som er direkte anvendelige for de nye arbeidene.

Tidspunkt for overskridelse av endringskompetansen

I utgangspunktet burde det være enkelt å fastslå når byggherren har pålagt endrings- og tilleggsarbeider for mer enn 15 % av kontraktssummen, slik at endringskompetansen er overskredet. I praksis er det imidlertid flere forhold som gjør at dette kan være uklart. Det mest praktiske er at det foreligger en rekke omstridte endringer. Partene er uenige om det aktuelle arbeidet er en endring eller om det er kontraktsarbeider. Videre kan partene være uenige om størrelsen på vederlaget for endringsarbeider, selv om de ikke er uenige i at arbeidene ikke er omfattet av kontraktsarbeidene. Endelig kan det være uklart om det vil komme negative endringer mot slutten av prosjektet, slik at grensen for netto tillegg ikke overskrides. Partene bærer her som ellers risikoen for sine standpunkter. Det innebærer at om entreprenøren er sikker i sin sak på at grensen er overskredet selv om hele eller deler av endringen er omstridt bør man gjøre gjeldende at det må avtales nye priser og eventuelt kontraktsbestemmelser for nye endrings- og tilleggsarbeider.

Varsling av overskridelsen

Dersom grensen overskrides og det initieres nye endrings- og tilleggsarbeider som entreprenøren vil kreve nye priser og/eller kontraktsbestemmelser for, må entreprenøren påberope seg at dette vil kreves. Det er ingen varslingsplikt etter standardene, men det er antatt i juridisk litteratur at entreprenøren må påberope at prisene og/eller kontraktsbestemmelsene ikke gjelder. Dette er ut fra en betraktning om at entreprenøren har akseptert at de opprinnelige prisene gjelder dersom han ikke påberoper seg at de ikke skal gjelde.

Det er imidlertid ingen varslingsregel med frist som medfører at krav tapes dersom det ikke varsles korrekt. Det må være tilstrekkelig at entreprenøren gir beskjed om at kontraktens priser ikke lenger gjelder eller at arbeidet vil bli utført som regningsarbeider dersom det ikke avbestilles eller lignende. Det er ikke påkrevet at det uttrykkelig fremkommer at endringskompetansen er overskredet. Vi anbefaler imidlertid at dette klargjøres for å unngå misforståelser mellom partene.

I entrepriseretten er det et alminnelig prinsipp som fastslår at dersom det ikke er avtalt pris, skal det legges til grunn at vederlaget for arbeidet beregnes som regningsarbeid. Dette er den deklaratoriske vederlagsregelen. Et utslag av denne regelen kan eksempelvis finnes i standardenes bestemmelser, som fastslår at dersom partene ikke blir enige om prisen på endringer, skal arbeidet utføres på regning. Dersom partene er uenige om at endringskompetansen er overskredet vil det være vanskelig å etablere en avtale om ny pris. Vi anbefaler da at entreprenøren utfører arbeidene som regningsarbeider med alminnelig fortjeneste. Da vil man unngå etterfølgende diskusjoner om størrelsen på marginer og prising av risiko, og dermed redusere omfanget av en eventuell senere tvist.