Skillet mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven
Ved salg av ny bolig til forbrukere gjelder enten avhendingsloven eller bustadoppføringsloven. Avhendingsloven kommer til anvendelse dersom boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Dersom det derimot gjenstår arbeider på boligen ved avtaleinngåelsen er det bustadoppføringsloven som gjelder.
Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven inneholder ufravikelige bestemmelser som skal verne forbrukerne. Bustadoppføringsloven gir imidlertid forbrukerne rettigheter utover det som følger av avhendingsloven. Et eksempel på dette er at entreprenøren etter bustadoppføringsloven plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og etter overtakelsen. Formålet med garantien er å sikre forbrukernes krav mot entreprenøren ved kontraktsbrudd, for eksempel ved mangler eller forsinkelser.
For avtaler som er omfattet av avhendingsloven er det i dag ikke noen plikt for selger til å stille garanti for sine forpliktelser. Regjeringen har imidlertid nylig foreslått at det innføres en garantiplikt i avhendingsloven for visse tilfeller hvor nyoppførte boliger selges til forbrukere.
Forslaget om ny bestemmelse om garantiplikt
Et av formålene med forslaget er å hindre at garantireglene i bustadoppføringsloven omgås ved at man venter med å inngå avtalen til etter at byggearbeidene er ferdigstilte. I lovforslaget er det også vist til at det noen ganger kan være tilfeldig om avtalen blir inngått før eller etter at boligen er fullført. Etter Regjeringens syn er behovet for garanti i mange sammenhenger omtrent det samme ved kjøp av nyoppførte boliger etter avhendingsloven som ved kjøp av ikke ferdigstilt boliger etter bustadoppføringsloven. For å oppnå likebehandling foreslås det derfor at selgeren må stille garanti ved salg som finner sted i inntil seks måneder etter fullføringen av boligen.
Garantien som stilles skal oppfylle vilkårene i bustadoppføringsloven § 12. Dette betyr bl.a. at garantien som hovedregel skal stilles straks etter avtaleinngåelsen. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen, og dekke en sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget.
Forslaget innebærer økte kostnader til garantistillelse for utbyggere som selger etter avhendingsloven, og at et av incitamentene til å vente med å selge til etter ferdigstillelsen bortfaller.