Dato 04.02.2025
Bruken av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler har vært omstridt i lang tid. Tidligere var mange sterkt kritiske til at private utbyggere skulle bidra til finansiering av offentlig infrastruktur, mens det nå er bred aksept for at det er rimelig å bidra til å løse de behovene utbyggingen skaper. Mer problematisk er manglende tilknytning mellom tiltakene som kreves og utbyggingen – her er det fortsatt stor uenighet om hva plan- og bygningsloven i praksis åpner for.
For å belyse problemstillingen er det naturlig å starte med lovreguleringen av utbyggingsavtaler på midten av 2000-tallet. Bakgrunnen for lovendringen var å forhindre at kommunene skulle misbruke sin myndighet. For utbyggingsavtaler ble det blant annet innført et nødvendighetsvilkår, som ble beskrevet slik i lovforarbeidene:
«Utbyggingen må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen slik at det er relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold.»
I Mortensrud-saken fra 2021 (HR-2021-953-A), som gjaldt gyldigheten av rekkefølgekrav, uttalte Høyesteretts flertall, med blant annet henvisning til forarbeidene, at de samme begrensningene som gjelder for utbyggingsavtaler også gjelder for rekkefølgekrav:
«Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge.»
I tillegg ble det klargjort at fiskale hensyn ikke kan begrunne rekkefølgetiltak, slik det også eksplisitt er uttalt i forarbeidene når det gjelder hva som kan kreves som utbyggingsbidrag i utbyggingsavtaler.
Etter Mortensrud-saken forventet de fleste at Høyesterett også ville ta til behandling ankesaken i den såkalte Entra-saken. Temaet her gjaldt både gyldigheten av rekkefølgekrav og vilkår i en utbyggingsavtale om oppgradering av infrastruktur, som av Entra ble anført å ha for svak tilknytning til behov skapt av utbyggingen. Til tross for at deler av lagmannsrettens dom i Entra-saken står i skarp kontrast til flertallets uttalelser i Mortensrud-saken slapp den ikke inn til behandling i Høyesterett. Dette var overraskende, og de fleste som fulgte sakene, uavhengig av standpunkt, syntes å være enige om at Høyesterett ved dette lot en gyllen mulighet til å gi viktige avklaringer, passere.
Erfaringene fra tiden etter de to dommene viser at kommunenes praksis ikke har endret seg. Utbyggere forutsettes stadig å skulle løse tiltak med svak eller manglende relevant sammenheng med behov skapt av utbyggingen. I mange tilfeller synes kommunenes hovedfokus å være å «få noe ut av» enhver utbygging fremfor å analysere hvilke behov utbyggingen faktisk skaper.
Konsekvensen er at rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler fortsatt oppfattes å fungere som en utbyggingsskatt. Kombinasjonen med at det forutsettes avtaler hvor kommunen beholder en andel av mva-fradraget/kompensasjonen som oppnås, forsterker preget av at det innkreves en utbyggingsskatt.
Det er gledelig at det nå står en ny sak for domstolene hvor kommunens praksis med rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler utfordres. Saken gjelder rekkefølgekrav og kontantbidrag til oppgradering av Majorstua stasjon. Det sentrale spørsmålet i saken er: Er det virkelig slik at det er utbyggingen av Fridthjof Nansens vei 12 som fører til at oppgradering av Majorstua stasjon er nødvendig? Eller bruker kommunen situasjonen til å sikre seg et økonomisk bidrag til et tiltak som uansett skal gjennomføres? Et tilleggsmoment i saken er at planene for stasjonen er vesentlig endret fra det som var situasjonen da utbyggingsavtalen ble inngått. Hvordan utbyggingsavtalen vil stå seg overfor de klare forutsetningene om at fiskale hensyn faller utenfor det som lovlig kan begrunne bidrag til slike tiltak, blir spennende.
For en utbygger er det krevende å stå i en tvist med kommunen, og det er derfor positivt at Norsk Eiendom har meldt seg som partshjelper i Majorstua-saken. Gjennom dette kan problemstillingen også belyses på et overordnet nivå, og som en stor utfordring for hele eiendomsbransjen – som fortsatt har det svært utfordrende.
Saken som nå står for domstolene er viktig, uavhengig av at det foreligger forslag om å endre plan- og bygningsloven med åpning for at det kan vedtas hensynssoner med regler for grunneierfinansiert infrastruktur. Dette både fordi den eventuelle lovendringen foreløpig kun er et forslag, og særlig fordi den foreslåtte ordningen ligger an til å skulle bli frivillig for kommunene, noe som vil bety at det må forventes at rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler fortsatt vil bli mye brukt også fremover. Vi håper og forventer derfor at Høyesterett vil benytte muligheten til å gi nødvendige avklaringer dersom Høyesterett får anledning til å behandle denne saken.
Advokatfirmaet Hjort følger nøye med på utviklingen i eiendomsbransjen, også når det gjelder rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Vi forstår de komplekse utfordringene utbyggere står overfor i møte med kommunale krav og juridiske rammer. Ta gjerne kontakt med oss dersom du har spørsmål eller ønsker bistand i forbindelse med utbyggingsprosjekter. Vi bistår gjerne med å finne de beste løsningene for dine behov.
Vi er i gang med et nytt og spennende eiendomsår. Regelverket innenfor eiendomsbransjen er i stadig utvikling. Vi har oppsummert noen forhold som vi tenker at eiendomsutvikleren bør være klar over i 2025.
Høyesterett har på tampen av 2024 behandlet noen saker som vi som jobber med plan- og bygningsrett har sett frem til å få avklart. Særlig oppmerksomhet har bryggesaken fra Bergen fått (HR-2024-2211-A). I denne artikkelen vil vi omtale en annen sak som omhandler et noe mer sært tema; refusjon.
I dette miniwebinaret går partner Gunn Cecilie Ringdal gjennom hvordan du må forholde deg til innsigelsesretten i en planprosess.
Når foreligger det en rettslig bindende avtale? Hjortadvokat Rune Mykkeltvedt gjennomgår reglene for avtalerettslig binding gjennom bud og budaksept, og hvordan man kan bruke forbehold for å unngå å bli bundet for tidlig.
I et tregt og krevende eiendomsmarked kan det være flere grunner til å sette et byggeprosjekt på vent. Derfor er det viktig å ha kontroll på hvor lenge en byggetillatelse varer, slik at fristen ikke går ut før du får kommet ordentlig i gang med prosjektet ditt.
De fleste utviklingsprosjekter forutsetter omregulering, men realisering innenfor gjeldende plan bør likevel vurderes. I dette miniwebinaret kommenterer Hjortadvokat Kristian Korsrud noen sentrale vurderingstemaer knyttet til reguleringsrisiko.
