Vilkår for arv eller gaveoverføring
For sameier som allerede er etablert, kan konflikter forebygges ved at det opprettes en sameieavtale; en avtale som tar stilling til hvordan typiske problemstillinger skal behandles og løses. For fremtidige sameier, kan man som giver eller arvelater sette vilkår for arven/gaven i testament eller før eiendommen overføres til neste generasjon.
Typiske forhold man som giver/arvelater kan ønske å regulere, er at eiendommen skal forbli i familiens eie ved et eventuelt samlivsbrudd mellom etterkommerne og deres ektefeller. For å sikre dette kan man sette som vilkår at eiendommen skal være mottakerens særeie.
Man kan legge til rette for minst mulig konflikt mellom overtakerne ved å innta bestemmelser om at det skal opprettes en sameieavtale og at avtalen dem imellom skal ha et bestemt innhold. Et slikt innhold kan f.eks være bestemmelser om hva som skal skje dersom en av sameierne vil selge sin sameieandel, eller hva som skal skje hvis en sameier dør. Skal man ha rett til å selge seg ut til full pris? Eller skal de andre sameierne ha rett til å overta til en lavere pris? Skal en avdøds sameiers ektefelle ha rett til å overta avdødes eierandel? Hva hvis vedkommende gifter seg igjen? Slike situasjoner kan komme brått på, og det er klokt å ha tenkt igjennom mulige løsninger på forhånd.
Giver av gaven kan forbeholde seg retten til å fortsette å bruke fritidseiendommen, selv om eierskap og ansvar overføres til slekt eller familie. I så fall må det avtales nærmere vilkår for bruksretten. Hvor omfattende skal den være? Skal den bruksberettigede betale vederlag for bruken eller dekke utgifter?
Fallgruver
Sameieloven regulerer sameier, men gir ikke svar på enhver problemstilling som kan oppstå. Etter vår erfaring har loven heller ikke alltid en tilfredsstillende løsning når konflikt først har oppstått. På den annen side er loven fravikelig, sameierne kan selv bli enige om alle sider ved sameieforholdet. Vi anbefaler at man benytter seg av denne friheten til å lage en sameieavtale.
Giver eller arvelaters ønske når eiendommen overføres til barn eller barnebarn i fellesskap, er ofte at disse skal få glede av å bruke eiendommen sammen i lang tid. Men ettersom tiden går og partene og omstendighetene forandrer seg, kan det oppstå utfordringer som ikke var forutsett på forhånd. Vil man opprette en avtale eller sette vilkår for arv eller gave, bør man derfor ta høyde for at eiernes økonomi, familie- og livssituasjon kan forandre seg ettersom årene går.
Typiske problemstillinger som kan medføre uenigheter, er vedlikehold og investeringer i eiendommen. Sameierne kan ha ulik økonomi og ulike synspunkter på hva som er nødvendig vedlikehold og hvordan vedlikeholdet skal finansieres. Den ene familien kan synes det er tilstrekkelig at man ved felles dugnad maler hytta «ved behov», mens den andre familien foretrekker at det leies inn et profesjonelt malerfirma annethvert år. Slike forhold kan reguleres i en sameieavtale. En praktisk måte å gjøre dette på kan være å avtale årlig avsetning til et vedlikeholdsfond for fremtidige og uforutsette vedlikeholdskostnader. Man kan også avtale et visst antall arbeidstimer som skal nedlegges fra hver sameier, enten i form av deltakelse på fellesdugnader eller hver sameier for seg. Utover dette er det vanlig at særlig kostbare investeringer forutsetter aksept fra alle sameierne. Det bør uansett fastsettes i sameieavtalen hvordan større investeringer og påkostninger skal besluttes.
Et annet vesentlig forhold som med fordel kan avtales på forhånd, er hvordan bruken av eiendommen skal fordeles. Dette gjelder både hvor mye tid den enkelte sameier kan få tilbringe på eiendommen, og på hvilket tidspunkt. Det bør også avklares om det skal være adgang til utleie, og hvordan inntektene fra utleievirksomhet skal brukes og fordeles.
Salg av andel og oppløsning av sameie
Ønsker man ikke lenger å eie fritidseiendom i sameie, kan man i henhold til sameielovens utgangspunkt uten videre tre ut av sameieforholdet. Loven gir hver av sameierne en rett til å få hele sameiet oppløst slik at eiendommen kan selges i det frie markedet. Selv om de øvrige sameierne i en slik situasjon har fortrinnsrett ved like bud, er det all grunn til å innta i sameieavtalen hvordan uttreden fra sameie skal løses.
For familieeiendommer vil det ofte være et ønske om at eiendommen skal forbli i familiens eie. Eiendommens verdi kan imidlertid gjøre det umulig for noen av sameierne å kjøpe de øvrige ut. Gjennom å regulere oppløsningsretten i sameieavtalen, kan man sikre at eiendommen beholdes i familien. En mulig måte å gjøre det på kan være å innta bestemmelser om forkjøpsrett til en nærmere definert pris, som gjør det mulig å opprettholde sameiet for de som ønsker det selv om en sameier ønsker å tre ut. Det bør også vurderes å ha avtalebestemmelser om pantsettelse for å unngå at eiendommen kan kreves solgt av långiver.
Fremfor alt kan det oppstå utfordringer når den enkelte sameier avgår ved døden og neste generasjon rykker inn. Med årenes løp kan det bli svært mange sameiere som stadig har en svakere relasjon til hverandre – og behovet for klar regulering gjennom en sameieavtale blir desto sterkere.
Er du i tvil om regelverket og hvilken løsning som passer dere?
Nylig trådte en ny arvelov i kraft. Den nye loven medfører endringer fra den gamle loven på flere viktige punkter. Det er flere detaljer i dagens regelverk man som giver eller arvelater bør være oppmerksom på. For eksempel må foreldre som vil gi forskudd på arv til sine barn, etter den nye arveloven stille betingelser senest samtidig med overføringen av forskuddet. Videre gir nye regler knyttet til pliktdelsarv arvelater på enkelte punkter større frihet enn tidligere.
Det kan også være greit å være klar over at reglene om dokumentavgift ved tinglysning ikke er sammenfallende for forskudd på arv og for ordinær arv. Etter arvelaters bortgang må mottaker kun betale dokumentavgift for den andelen av eiendommen som tilfaller vedkommende etter loven. Overføres eiendommen som forskudd på arv, betales full dokumentavgift – hvilket er 2,5 % av eiendommens verdi.
Det kan være klokt å søke juridisk bistand for å planlegge et mest mulig problemfritt generasjonsskifte i fritidseiendommen. Ved å regulere potensielle konflikter allerede nå, kan man legge forholdene best mulig til rette for å bevare et godt forhold mellom sameierne langt inn i fremtiden.
Artikkelen ble først publisert i Hytteavisa – våren 2022.
